¿Cómo contabilizar y justificar fiscalmente las pérdidas que sufre una sociedad cuando un inmueble queda ocupado ilegalmente? Muchas sociedades patrimoniales, SLs y empresas propietarias enfrentan incertidumbre sobre plazos, asientos contables, deducciones posibles y riesgos ante una inspección de la Agencia Tributaria. Este contenido ofrece una hoja de ruta práctica, con ejemplos numéricos, modelos de asientos, checklist de documentación y decisiones estratégicas según tipo de inmueble.
Lo esencial de asesoría fiscal y contable sobre pérdidas por ocupación para sociedades
Registrar la pérdida solo con soporte documental firme: acta notarial, denuncia, peritaje, comunicación a la AEAT y a la póliza de seguros si procede.Diferenciar tipo de bien: inmueble patrimonial vs inmueble arrendado cambia tratamiento en Impuesto de Sociedades e IVA.Provisiones y deterioros: contabilizar deterioro o dotar provisiones según normativa contable previa valoración razonable.Asientos contables claros: ejemplos prácticos para baja, deterioro y gastos de recuperación.Checklist para inspección: conservar presupuestos, facturas, informe pericial, partes policiales y comunicaciones a inquilino/ocupante.
Qué obligaciones fiscales surgen al detectarse una ocupación ilegal en una sociedad
Obligaciones de comunicación y prevención
La sociedad debe conservar y registrar todos los actos que acrediten la pérdida o el daño: denuncia en comisaría, acta notarial de precinto, contrato de seguro, informes periciales y certificados de la comunidad de propietarios si aplica. Estas pruebas son esenciales para justificar contablemente la pérdida frente a la Agencia Tributaria y auditoría.
Declaración en el Impuesto de Sociedades
Las pérdidas por ocupación pueden reducir la base imponible como gasto deducible si cumplen el principio de correlación y se prueban documentalmente. Es imprescindible demostrar imputación temporal y causa económica directa sobre la actividad o la explotación del activo.
IVA e IGIC: cuándo repercute y cuándo no
Si se trata de reparaciones sufragadas por la sociedad, el IVA soportado será deducible según la naturaleza del inmueble (afecto a actividad económica o no). Para inmuebles destinados al alquiler sujeto a IVA, los gastos de recuperación suelen generar derecho a deducción. Para inmuebles patrimoniales no afectos, el IVA no será deducible y debe registrarse como gasto final.
Cómo contabilizar pérdidas por ocupación paso a paso para una S.L.
Paso 1: Documentar la ocupación y cuantificar el daño
Registrar:
- Denuncia penal o parte policial.
- Acta notarial del estado del inmueble.
- Informe pericial independiente (valoración del daño y del hurto/robo si procede).
- Presupuestos y facturas de reparaciones.
Estas pruebas permiten justificar contablemente la pérdida y el gasto.
Paso 2: Decidir tratamiento contable: deterioro, provisión o baja
Deterioro de valor (NIC/PGC): cuando el valor recuperable del inmovilizado se reduce de manera apreciable.
Provisión para riesgos y gastos: cuando la contingencia es probable y la estimación fiable.
Baja del activo: si el inmueble queda inutilizable o su recuperabilidad es nula.
Ejemplo numérico y asiento (S.L. con inmueble patrimonial)
Supuesto: Inmueble con valor neto contable 150.000 €, daños reparables 20.000 €, ocupación que impide explotación 6 meses.
1) Registrar reparación pagada (con IVA no deducible si inmovilizado patrimonial no afecto):
- Asiento al pago de la factura (IVA incluido 21%):
- 627 Reparaciones y conservación 20.000 €
- 472 IVA soportado 4.200 €
- 410 Proveedores 24.200 €
Si el IVA no es deducible por no afectación, pasar el IVA a gasto:
- 627 Reparaciones 24.200 €
- 410 Proveedores 24.200 €
2) Dotación de deterioro si se estima pérdida durable del valor (por ejemplo, disminución de valor en 30.000 €):
- 693 Pérdidas por deterioro 30.000 €
- 291 Deterioro inmuebles 30.000 €
3) Si se produce baja parcial o total tras informe pericial:
- 671 Pérdidas patrimoniales 150.000 € (si baja total)
- 281 Inmovilizado material 150.000 €
Errores comunes: dotar provisiones sin soporte pericial o baja del activo sin informe técnico. Ambos incrementan riesgo ante una inspección.
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Tabla comparativa: tratamiento fiscal según tipo de inmueble
Concepto
Inmueble afecto a actividad (alquiler con IVA)
Inmueble patrimonial (sin afectación)
IVA soportado en reparaciones
Deducible si corresponde al periodo y actividad
No deducible; se registra como gasto
Deterioro/Provisión
Aceptable si justificado y relacionado con ingresos
Posible, pero exigible mayor evidencia documental
Incentivo fiscal/compensación
Impacto directo en base imponible
Menor efecto, tratamiento como gasto no deducible en algunos casos
Cómo preparar la documentación para Hacienda y auditoría
Documentación mínima imprescindible
Denuncia o atestado policial con fecha.
Acta notarial del estado del inmueble.
Informe pericial con valoración económica del daño y metodología.
Facturas y justificantes de pago de reparaciones.
Correspondencia con aseguradora (política, siniestro, ofertas de subrogación).
Certificado de la comunidad si hay daño común o declaración de obra.
Checklist para inspección de la AEAT
Registro cronológico (fechas clave: ocupación, denuncia, peritaje, reparaciones).
Asientos contables correspondientes, con conciliación bancaria.
Certificaciones de profesionales (arquitecto, aparejador) acreditando la necesidad de obra.
Criterio contable justificado (política de provisiones y deterioros) firmado por órgano de administración.
Cuánto cuesta reclamar daños por ocupación: estimación realista para sociedades
Costes directos aproximados:
- Informe pericial profesional: 800 € – 3.500 € según complejidad.
- Acta notarial y servicios jurídicos iniciales: 300 € – 1.500 €.
- Procedimientos judiciales (si procede): 2.000 € – 12.000 € latente según instancia y prueba.
- Reparaciones medias: 3.000 € – 50.000 € según estado del inmueble.
Costes indirectos:
- Pérdida de renta (si estaba alquilado): ingreso mensual x meses de ocupación.
- Coste de oportunidad en la venta o revalorización.
Consejo práctico: valorar la vía administrativa (denuncia, requerimiento policial) antes de iniciar pleito y documentar cada coste para deducibilidad.
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Diferencia fiscal entre desahucio y reclamación civil de daños
Desahucio por precario o falta de título: procedimiento rápido para recuperar la posesión; los costes judiciales y de desalojo se computan como gasto ordinario.
Reclamación civil por daños y perjuicios: busca reparación económica; las sentencias y costas pueden generar ingresos o créditos a favor que afectan la cuenta de resultados y la base imponible.
Implicaciones fiscales:
- El gasto de desahucio suele ser deducible si está debidamente documentado.
- Las indemnizaciones recibidas por sentencia forman parte del resultado contable y fiscal cuando se cobren; por tanto, no pueden anticiparse sin certeza jurídica.
Mejores provisiones fiscales y contables para inmuebles ocupados
Criterios para dotar provisiones
Probabilidad alta de gasto o pérdida.
Importe estimable de manera fiable.
Evidencia externa (peritajes, partes policiales, contratos rescindidos).
Política recomendable para sociedades
Mantener política escrita que defina umbrales para provisionar (por ejemplo, cuando la ocupación exceda 30 días y exista informe pericial).
Separar provisión por reparación inmediata y provisión por pérdida de valor permanente.
Revisar provisiones trimestralmente y ajustarlas según nuevas pruebas.
Errores que reducen la credibilidad fiscal:
- Provisiones recurrentes sin correlación con hechos concretos.
- Falta de soporte documental o valoraciones internas sin peritaje.
Infografía visual del proceso de gestión fiscal y contable
1
Detectar y documentar
Denuncia → Acta notarial → Informe pericial
2
Contabilizar correctamente
Deterioro / Provisión / Baja según peritaje
3
Justificar fiscalmente
Documentación para la AEAT + asientos y conciliación
4
Recuperación y seguimiento
Reparaciones, reclamaciones y ajuste contable final
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Balance estratégico: lo que gana y arriesga una sociedad al contabilizar pérdidas por ocupación
✅ Escenarios de éxito
Recuperación clara que permite deducir gastos y minorar la base imponible.
Seguros que cubren la mayor parte del gasto y reducen impacto neto.
Buena documentación que evita ajustes en inspección y mejora governance.
⚠️ Banderas rojas
Falta de informes periciales independientes.
Provisiones reiteradas sin justificación objetiva.
Confundir tratamiento fiscal entre inmueble afecto y patrimonial.
FAQ sobre asesoría fiscal y contable sobre pérdidas por ocupación para sociedades
Cómo se justifica ante Hacienda una pérdida por ocupación?
La pérdida se justifica con denuncia, acta notarial e informe pericial que cuantifique el daño y su relación temporal con la actividad. Además, facturas, pagos y conciliación bancaria refuerzan la posición fiscal.
Por qué es obligatorio diferenciar inmueble afecto y patrimonial?
La clasificación determina la deducibilidad del IVA y el tratamiento del gasto en el Impuesto de Sociedades; por tanto, cambia el resultado fiscal y la documentación exigible.
Qué pasa si la sociedad no provisiona y Hacienda revisa ejercicios anteriores?
Puede producirse ajuste fiscal y sanciones si la Agencia Tributaria considera que los gastos o pérdidas no estaban correctamente sustentados con pruebas objetivas.
Cómo contabilizar la pérdida si la ocupación dura más de 6 meses?
Si la ocupación reduce sostenidamente el valor o la capacidad de generar ingresos, conviene evaluar deterioro del activo y dotar provisión justificable mediante peritaje.
Cuál es la documentación mínima para la inspección en caso de reparaciones?
Factura del proveedor, orden de reparación, forma de pago, informe pericial que motive la intervención y correspondencia con la aseguradora si procede.
Cómo afecta una indemnización judicial al Impuesto de Sociedades?
La indemnización se integra en la base imponible en el período en que sea exigible y su cobro sea cierto; las costas o intereses se reflejarán según su naturaleza contable.
Por qué conviene notificar al seguro aún si la póliza no cubre todo?
La notificación conecta eventuales subrogaciones, reduce impacto neto y crea un expediente que refuerza la prueba ante Hacienda.
Puesta en marcha en menos de 10 minutos
Llamar a comisaría o solicitar atestado policial y registrar la fecha y número de parte.
Contactar a un perito o arquitecto y pedir presupuesto para informe pericial.
Notificar por escrito a la aseguradora y guardar copia del correo o burofax.
Tres pasos estratégicos a 7 días
Formalizar acta notarial del estado del inmueble.
Preparar asientos provisionales (deterioro/provisión) con soporte provisional y política contable.
Valorar la vía de recuperación (administrativa, penal o civil) con asesor legal.
Recursos y referencias oficiales
Agencia Tributaria: Agencia Tributaria
Boletín Oficial del Estado (normativa contable y fiscal): BOE
Dirección General de Tributos (consultas vinculantes): DGT - AEAT
Conclusión y hoja de ruta
La gestión fiscal y contable de pérdidas por ocupación exige rapidez documental, rigor pericial y decisiones contables alineadas con la normativa. Una estrategia ajustada reduce riesgos fiscales y mejora la posición en posibles reclamaciones.
Empieza hoy: plan de acción rápido
Reunir pruebas inmediatas (parte policial y copia de comunicaciones).
Contratar informe pericial que cuantifique daño y recomiende tratamiento contable.
Registrar provisionalmente los gastos y, si procede, dotar provisión justificable para proteger la posición fiscal.
