Pregunta directa: ¿Qué hacer cuando un ocupante extranjero aprovecha la complejidad administrativa para paralizar un desalojo y cómo coordinar con Extranjería sin perder tiempo ni derechos?
La situación presenta dos frentes: el procedimiento de recuperación de la posesión del inmueble y las obligaciones administrativas relacionadas con la condición migratoria del ocupante. La acción eficaz combina pruebas documentales, denuncia penal o procedimiento civil adecuado, y comunicación estratégica con Policía Nacional y Oficinas de Extranjería. A continuación, guía práctica orientada a propietarios, comunidades y pequeños inversores para entender opciones, plazos y costes, con modelos de actuación adaptados según la nacionalidad del ocupante (UE/EEE vs. terceros países) y la condición vulnerable o solicitud de protección internacional.
Actuar con pruebas y registro inmediato : fotos con fecha, llamadas, testigos y denuncias formales ante Policía o Guardia Civil. Diferenciar vía penal y civil : usurpación (penal) cuando hay fuerza o apertura violenta; precario/ocupación (civil) en ausencia de violencia. Coordinar con Extranjería solo cuando convenga : notificar presencia no equivale a expulsión automática; valorar riesgo de solicitud de protección internacional. Propietario no residente: representación legal es esencial : poder notarial y gestor local aceleran trámites y comunicación con consulados. Valorar coste vs. ROI : análisis de retorno para pequeños inversores según tiempo estimado de desalojo y gastos legales.
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Cuando se detecta una ocupación por una persona de nacionalidad extranjera, las primeras 24–72 horas son cruciales. En primer lugar, confirmar identidad y circunstancias sin confrontación: solicitar documentos por medios seguros, recoger evidencias fotográficas y de vídeo con fecha y hora, y anotar declaraciones de testigos. Notificar a Policía Nacional o Guardia Civil mediante denuncia escrita por usurpación o por la vía que corresponda, aportando contrato, escritura o título que acredite la propiedad. Simultáneamente, comunicar los hechos a la comunidad de propietarios mediante acta para proteger intereses colectivos y evitar actuaciones extrajudiciales por parte de vecinos que puedan derivar en responsabilidades.
Además, registrar cualquier comunicación del ocupante (mensajes, solicitudes, facturas) que pueda indicar arraigo o empadronamiento. El empadronamiento de un ocupante extranjero no impide en sí el desalojo, pero sí puede ser pieza en estrategias de defensa si se alega vulnerabilidad. Evitar acciones directas (cortar suministros, cambiar cerraduras, entrada por la fuerza) que pueden convertir el caso en delito contra las personas o conducta sancionable. La actuación coordinada con abogado especialista y gestor o asesor de extranjería reduce errores frecuentes y acelera plazos.
Documentación imprescindible desde el primer momento
Documentos probatorios facilitan todo el proceso: título de propiedad o contrato de arrendamiento, recibos de IBI, fotografías con metadatos, plano y llaves documentadas, comunicados a compañías suministradoras y fechas de corte, denuncias presentadas y número de expediente, y testigos firmando declaraciones. Para ocupantes extranjeros, agregar: copia de documento de identidad si se facilita, datos consulares si existe comunicación, y cualquier solicitud de protección internacional presentada. Mantener un registro cronológico con copias que puedan valer para instrucción judicial y notificaciones a la Oficina de Extranjería.
Guía simple: procedimiento recomendado paso a paso
1) Denuncia inicial y registro de pruebas.
Cada paso debe contemplar tiempos estimados y costes, además de un plan alternativo si aparece solicitud de asilo o menores. La estrategia prioriza la vía penal cuando la ocupación se encuadra en usurpación para reducir plazos. En casos sin violencia ni fuerza, la vía civil puede ser más lenta; por eso, combinar medidas cautelares y denuncias administrativas puede ser más efectivo para inversores que buscan minimizar pérdidas.
Tabla comparativa: vía penal vs vía civil
Aspecto
Vía penal (usurpación)
Vía civil (precario/desahucio)
Plazo estimado
Más rápido si hay detención: días-semanas
Semanas-meses según carga de juzgado
Requiere violencia
Sí o demostración de fuerza/entrada violenta
No necesariamente
Riesgo de protección internacional
Menor impacto directo
Pide más cautela, puede paralizarse si hay solicitud de asilo
Coste aproximado
Coste de abogado y procurador; posible menor tiempo de ocupación
Puede ser más económico por escrito pero con mayor tiempo
El coste varía con la vía legal elegida y la duración. Para la vía penal, gastos típicos incluyen abogado (600–2.500 € según complejidad y urgencia), procurador si interviene el juzgado (300–900 €), costes de medidas cautelares y desplazamientos policiales sin factura directa al propietario. Para vía civil: abogado (500–1.800 €), procurador (300–1.200 €), tasas judiciales (transitorias desde 2022 según normativa), posibles peritajes (300–1.200 €) y gastos de ejecución de sentencia (empresa de desalojo, seguridad). En promedio, un pequeño inversor puede esperar entre 1.200 € y 6.000 € dependiendo del caso y si aparece solicitud de asilo o menores, que suelen encarecer y ralentizar procesos.
A la hora de proyectar impacto en la rentabilidad, considerar pérdida de renta por meses y costes de reparación. Para propiedades en alquiler, incorporar seguros de impago y cláusulas contractuales más estrictas; para no residentes, sumar gastos de desplazamiento y representación legal. Una hoja de cálculo con escenarios (best/worst case) ayuda a tomar la decisión de demandar inmediatamente o negociar una salida pactada, siempre documentada y con asesoría especializada.
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Notificación a Oficina de Extranjería: informar con copia de denuncia y acreditar que el ocupante no tiene derecho legal para residir en la vivienda. Oficina de Extranjería .
Solicitud de expulsión administrativa (procedimiento independiente que requiere colaboración policial y pruebas de situación irregular).
Coordinación con Consulado del país de origen del ocupante cuando sea procedente para facilitar documentación o repatriación.
Medidas administrativas municipales: multas por inscripción fraudulenta o usos no autorizados, comprobación de suministros.
Negociación extrajudicial con acuerdo de salida bajo custodia notarial: opción en casos donde el propietario priorice rapidez sobre sanción.
Cada alternativa tiene pros y contras: la vía administrativa puede culminar en expulsión, pero es lenta y depende de voluntad estatal; la expulsión no garantiza recuperación inmediata del inmueble. Por ello, la estrategia óptima combina denuncia penal/civil con avisos a Extranjería y coordinación consular, siempre respetando la normativa de protección internacional y derechos fundamentales.
Atención a indicadores tempranos: ofertas de alquiler en portales con datos dudosos, incremento de personas en el inmueble ocasionalmente, cambio de cerraduras por terceros, facturas suspendidas o desconexión de suministros por impagos, ausencia prolongada del propietario (segunda residencia) y visitas de intermediarios que proponen “acuerdos” rápidos. Para inversores extranjeros, vigilar ausencias prolongadas y delegar gestión en administrador con poderes notariales. Mantener comunicación con vecinos para detectar movimientos y establecer un protocolo de actuación interna en la comunidad de propietarios.
Prevención efectiva: contratos claros, clausulas de inspección, seguros específicos y cláusula penal en contratos de arrendamiento. Para comunidades, crear un fondo de urgencia para emergencias de desokupación y aprobar en junta poderes para actuación rápida. Muchas ocupaciones podrían evitarse con control de accesos, alarmas conectadas y contrato de mantenimiento que registre visitas técnicas.
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Flujo de decisión rápido
Flujo de decisión: Okupante extranjero
Registrar pruebas y denunciar inmediatamente.
Evaluar si existe violencia o fuerza (¿usurpación?).
Elegir vía penal si procede; civil si no.
Informar a Extranjería/Consulado según caso.
Ejecutar desalojo con orden judicial.
Tiempo estimado
Días a meses
Depende de vía y solicitudes de protección
➡️ Consejo rápido: No entrar por la fuerza; documentar y denunciar para preservar prueba y derechos.
Análisis estratégico: pros y contras según perfil del propietario
Para comunidades: pros de acción colectiva incluyen reparto de costes y mayor presión administrativa; contras incluyen riesgo de conflicto vecinal y demora por decisiones en junta. Recomendable designar un representante legal y fondo común.
Para empresas y sociedades patrimoniales: iniciar vía penal puede proteger reputación; sin embargo, implicaciones fiscales y de imagen requieren comunicación corporativa y control de reputación.
Para particulares y pequeños inversores: ponderar coste-beneficio. Para rentistas con 1–5 inmuebles, detener ocupaciones rápidamente reduce erosión del ROI; sin embargo, en propiedades con escaso valor, negociar salida puede ser más eficiente.
Decisión estratégica: priorizar la seguridad jurídica y la prueba. Evitar soluciones privadas que vulneren la ley y expongan a demandas por vulneración de derechos. En casos con menores o demandas de protección internacional, valorar acompañamiento social y procurar alternativas de realojamiento mediante servicios municipales para acelerar soluciones extrajudiciales.
FAQ (preguntas frecuentes)
No. La comunicación a Extranjería inicia un procedimiento administrativo que requiere instrucción y prueba; la expulsión no es automática y depende del estatus migratorio y de la existencia de solicitud de protección internacional.
Depende de hechos: si existe fuerza o entrada violenta, la vía penal por usurpación suele ser más rápida; si no, el desahucio por precario sigue vía civil y puede demorar más.
¿Qué pasa si el ocupante presenta solicitud de asilo?
La solicitud de asilo paraliza ciertos trámites de expulsión administrativa y exige valorar derechos humanos; no impide total recuperación, pero sí puede alargar plazos y requerir medidas coordinadas con servicios sociales.
Otorgar poder notarial a representante en España, contratar abogado local y notificar al consulado. Mantener copia de poderes y documentación accesible para autoridades.
¿La policía puede desalojar sin orden judicial?
Solo en circunstancias excepcionales (delito flagrante o detención por usurpación con orden judicial). Generalmente se requiere actuación judicial para desalojo efectivo.
Algunos seguros de impago y de desocupación cubren costes legales y pérdida de renta, revisar pólizas y exclusiones antes de contratar.
Plan de acción en menos de 10 minutos (3 pasos)
Tomar fotografías y vídeos con fecha, anotar testigos y obtener copia de documento del ocupante si es accesible sin confrontación. Guardar todo en una carpeta segura.
2) Denunciar ante Policía o Guardia Civil
Presentar denuncia por usurpación o informar de la ocupación, adjuntar pruebas y solicitar informe policial por escrito con número de registro.
3) Encargar representación legal y dar poder notarial
Contactar con abogado especialista en desokupaciones y, si el propietario está fuera, firmar poder notarial para representación y seguimiento local.
