Descubrir que alguien ocupa tu casa —o temer que ocurra— obliga a decidir rápido sin precipitarse: llamar a la policía, acudir a la vía penal o preparar una demanda civil. Elegir bien depende del inmueble, del contrato y de quién reclama.
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Decide la vía según contrato, morada y titular
La decisión inicial depende de si era tu vivienda habitual, si hubo contrato y quién reclama.
Árbol de decisión antes de demandar
Si la entrada es reciente en tu casa habitual, llama a la Policía Nacional o Guardia Civil. Si no era tu morada y nadie tiene contrato, valora la vía civil o penal por usurpación de inmueble ; si hubo alquiler, aunque esté vencido o no paguen, corresponde una acción arrendaticia distinta.
Situación comprobable Vía inicial a valorar Prueba prioritaria Error que retrasa
Entrada reciente en vivienda habitual Policial y penal Empadronamiento, consumos, llaves, testigos Esperar días sin denunciar Inmueble ocupado sin contrato Verbal posesorio civil Escritura y nota simple Cambiar la cerradura Inquilino que no paga o no se va Desahucio arrendaticio Contrato, impagos y burofax Llamarlo okupación sin revisar el contrato
Quién puede usar el cauce especial
La Ley 5/2018 facilita un juicio verbal posesorio a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas con derecho a poseer; una sociedad mercantil no debe asumir que puede utilizar este cauce especial.
Actúa primero con policía
Si hay indicios de allanamiento, la actuación policial inmediata puede ser prioritaria frente a la demanda civil.
Pruebas útiles durante las primeras 24 horas
Reúne DNI con domicilio, empadronamiento, facturas de suministros, fotos previas, correspondencia, llaves y testigos. Explica cuándo descubriste la entrada, qué objetos había dentro y por qué la vivienda era tu morada efectiva.
Lo que nunca debes hacer por tu cuenta
No cambies cerraduras, cortes suministros ni entres por la fuerza mientras haya ocupantes. Una actuación privada con amenazas, presión o retirada de bienes puede generar denuncias y perjudicar tu estrategia judicial.
Plazos y costes reales de la vía civil
Un procedimiento verbal posesorio puede durar entre 4 y 12 meses , según el juzgado, la notificación, la oposición y la fecha de lanzamiento judicial.
Cuánto cuesta reclamar la posesión
Para un particular, abogado y procurador suelen costar entre 1.050 y 3.000 euros como referencia inicial; añade cerrajero, reparaciones, notificaciones y otros gastos. Las personas físicas no pagan tasa judicial, aunque una sociedad puede tener costes y requisitos distintos.
Calcula un presupuesto prudente: suma defensa y representación, entre 1.050 y 3.000 euros como referencia inicial, más cerrajero, daños, suministros, seguro y el coste de los meses sin poder usar o alquilar la vivienda. La condena en costas procesales puede reconocer parte de estos gastos, pero no garantiza cobrar si la parte condenada no tiene bienes embargables.
Por qué se alarga un desahucio exprés
La notificación suele ser el primer cuello de botella si no se identifica bien a los ocupantes. La oposición, los informes de Servicios Sociales y una posible suspensión por vulnerabilidad también pueden mover la fecha prevista.
Cómo funciona la demanda civil de posesión. En el cauce introducido por la Ley 5/2018, la demanda civil de posesión debe identificar el inmueble, acreditar el derecho del demandante a poseerlo y solicitar expresamente la recuperación inmediata de la posesión cuando proceda. Tras admitirla, el juzgado puede requerir a quienes se encuentren en la vivienda para que aporten, en el plazo legal, un título que justifique su ocupación: contrato, cesión, autorización o cualquier documento válido.
La notificación a ocupantes puede dirigirse a los desconocidos que estén en el inmueble, pero localizar la vivienda, describirla con precisión y aportar escritura o nota simple evita incidencias que retrasen el juicio verbal posesorio.
Vulnerabilidad y fecha de lanzamiento. La situación de vulnerabilidad no convierte en válido un inmueble ocupado sin contrato ni impide de forma automática recuperar la posesión. Sin embargo, puede obligar al juzgado a realizar comunicaciones o comprobaciones con los servicios sociales y, según la clase de procedimiento y la normativa temporal vigente, puede afectar a la fecha del lanzamiento judicial. Por ello es importante no prometer una fecha cerrada desde el inicio: la existencia de menores, dependencia, alternativas habitacionales, informes administrativos y medidas extraordinarias en vigor pueden condicionar la tramitación.
El propietario debe seguir aportando sus pruebas de vivienda habitual o de titularidad, sin sustituir el proceso judicial por actuaciones privadas.
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Evita errores que encarecen la recuperación
Coordinar pruebas, denuncia cuando proceda y demanda adecuada evita rehacer documentos o iniciar otro procedimiento.
Compara juicio y servicios privados
La vía judicial aporta una resolución y permite un lanzamiento judicial si procede. Los servicios privados no sustituyen al juzgado ni a la policía y deben respetar la libertad, los bienes y la intimidad de quienes estén dentro.
Ruta segura desde el descubrimiento hasta la recuperación
1. Documenta uso y entrada
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2. Policía si era morada reciente
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3. Clasifica contrato o falta de título
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4. Demanda y lanzamiento, si procede
Revisa estos documentos antes de gastar
Prepara nota simple registral, escritura, recibos recientes, póliza de seguro, fotografías y denuncias. Si hubo alquiler, añade contrato, fianza, transferencias y burofaxes para distinguir una ocupación sin título de una relación arrendaticia.
El desahucio exprés no es la vía principal si existe un contrato de alquiler, aunque esté vencido o haya impago. Tampoco sustituye la intervención policial y penal ante una entrada reciente en la vivienda habitual con indicios de allanamiento. Las empresas, comunidades y otros titulares no siempre pueden acudir al procedimiento específico de la Ley 5/2018.
Recuperar la casa no liquida todos los perjuicios. El lanzamiento judicial permite recuperar la posesión material del inmueble, pero no supone por sí solo que se cobren automáticamente los desperfectos, los suministros pendientes, las rentas dejadas de percibir o los gastos de reparación. Conviene documentar el estado de la vivienda antes y después de la recuperación con fotografías fechadas, inventario, presupuestos, facturas y, si es necesario, un informe pericial.
Si el inmueble estaba ocupado sin contrato, la reclamación de daños puede requerir una petición específica y prueba de su importe; si existía arrendamiento, las rentas e importes debidos se analizan conforme a la acción de desahucio arrendaticio y a lo pedido en la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio exprés de verdad?
Suele tardar entre 4 y 12 meses en la vía civil, aunque puede alargarse si falla la notificación, hay oposición o se acuerda una suspensión.
¿Puedo cambiar la cerradura si es mi casa?
No si hay personas dentro sin intervención policial o resolución judicial que lo ampare. Cambiar la cerradura o cortar suministros puede exponerte a responsabilidad legal.
¿Puedo usarlo contra un inquilino que no paga?
No suele ser la vía adecuada si existe contrato de alquiler o entrega consentida de llaves. El impago se tramita mediante desahucio arrendaticio.
¿Me devolverán lo que pague al abogado?
Puede haber condena en costas, pero cobrarla depende de que la otra parte tenga dinero o bienes embargables.
Actúa rápido, pero con la vía correcta
Si era tu morada y la entrada acaba de descubrirse, prioriza a la policía y entrega pruebas de uso habitual. Si no existe contrato ni título, revisa la vía civil; si existió alquiler, prepara la acción arrendaticia correcta y evita cualquier recuperación privada ilícita.
