No existe un único modelo demanda desahucio: el escrito cambia si hay impago, fin de contrato, precario u ocupación sin título.
Índice
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Elige la demanda según el origen de la ocupación
La demanda correcta depende de por qué la persona entró o sigue dentro del inmueble.
| Causa real | Vía habitual | Prueba principal | ¿Cabe enervación? |
|---|---|---|---|
| Rentas impagadas | Desahucio por falta de pago | Contrato y cuadro de deuda | Puede caber, con límites |
| Contrato vencido | Desahucio por expiración | Contrato, plazo y aviso | No por el mero vencimiento |
| Cesión gratis o tolerancia | Desahucio por precario | Título y falta de cesión vigente | No |
| Entrada sin título | Tutela sumaria posesoria | Título y ocupación sin derecho | No |
| Plaza de garaje o local | Vía arrendaticia aplicable | Contrato y causa de resolución | Depende de la causa |
Impago, plazo vencido y necesidad
El desahucio por falta de pago sirve cuando el arrendatario deja de abonar rentas o cantidades que el contrato le obliga a pagar. El desahucio por expiración del plazo contractual sirve cuando el contrato terminó de forma válida y el arrendatario no entrega las llaves.
La necesidad del arrendador es distinta. En vivienda habitual puede permitir recuperar el inmueble en los casos y con los avisos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero no se presume ni se añade como una frase estándar al escrito.
Precario y entrada sin permiso
El precario suele existir cuando alguien ocupa por una cesión gratuita, una tolerancia familiar o una autorización que ya terminó. Es como dejar que un conocido use una habitación sin alquiler: mientras no haya contrato de arrendamiento ni derecho vigente, la cesión puede ser revocable según las circunstancias.
La recuperación por necesidad del arrendador no equivale a poder dar por vencido libremente el contrato. En los arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe comprobarse, entre otros extremos, que haya transcurrido al menos el primer año, que la posibilidad de recuperación se hubiera previsto expresamente en el contrato cuando sea exigible y que se comunique al arrendatario con la antelación legal. La vivienda debe destinarse a residencia del arrendador o de los familiares legalmente previstos.
En cambio, una plaza de garaje, un local o un arrendamiento de industria requieren revisar si son accesorios de una vivienda, un arrendamiento para uso distinto de vivienda o un negocio con elementos adicionales, porque la duración, las prórrogas y la causa de resolución pueden ser distintas.
Contrato, precario u ocupación: no son sinónimos
Un contrato de alquiler impide tratar al inquilino como precarista solo porque haya dejado de pagar. Si existe una relación arrendaticia acreditable, la demanda debe explicar el contrato, la causa de resolución y los importes debidos, aunque el plazo ya haya terminado.
El contrato marca la vía judicial
El contrato, sus anexos y sus prórrogas son el punto de partida del desahucio arrendaticio. Un contrato verbal también puede existir, aunque probarlo sea más difícil; transferencias con concepto de renta, mensajes y recibos pueden ser relevantes.
La tolerancia debe poder probarse
El desahucio por precario exige demostrar un mejor derecho a poseer y la falta de un título vigente del ocupante. La propiedad ayuda mucho, pero en conflictos entre coherederos, usufructuarios o copropietarios puede no bastar una plantilla simple.
Un caso habitual es el de un hijo adulto que vive gratis en una vivienda de sus padres y después se niega a salir. Si nunca pagó renta ni firmó contrato, puede analizarse el precario; si pagaba una cantidad mensual como alquiler, el caso puede requerir una vía arrendaticia.
Antes de demandar, revisa MASC y vulnerabilidad
Antes de presentar la demanda hay que comprobar si resulta exigible un intento de negociación o medio adecuado de solución de controversias (MASC).
Qué debe acreditar el intento previo
El documento previo debe permitir saber quién propuso la negociación, cuándo, sobre qué conflicto y cuál fue el resultado. Guarda la invitación, el acuse de recibo, la respuesta y el certificado del profesional o entidad que intervino, si lo hubo.
Gran tenedor y servicios sociales
La vulnerabilidad no decide automáticamente quién tiene razón sobre la posesión. Puede afectar a comunicaciones, coordinación con Servicios Sociales o posibles suspensiones, y por eso debe tratarse con documentos y sin afirmaciones simplistas.
Modelo de demanda de desahucio con módulos
Un modelo útil sirve para ordenar información, no para presentar un escrito sin revisión.
Campos que debe completar el propietario
- Parte demandante: nombre, DNI o CIF, domicilio y título que acredita propiedad, usufructo o derecho a poseer.
- Parte demandada: nombre conocido, domicilio arrendado y datos de otros ocupantes cuando estén acreditados.
- Inmueble: dirección completa, referencia catastral si ayuda a identificarlo y descripción de plaza, vivienda o local.
- Hechos: fecha del contrato, cesión o conocimiento de la ocupación; causa de recuperación; comunicaciones enviadas.
- Petición: entrega de la posesión, lanzamiento si procede, cantidades debidas, intereses y costas.
No inventes fechas de entrada, identidades o impagos. Si hay ocupantes desconocidos, debe plantearse con la técnica procesal adecuada, no rellenando el modelo con datos supuestos.
Cláusulas que no se copian sin revisar
No deben mezclarse en la misma petición fórmulas de precario, tutela posesoria y resolución de arrendamiento como si fueran alternativas intercambiables. Tampoco se debe pedir rentas futuras, suministros, intereses o costas sin explicar la base contractual o legal y aportar cálculo.
Una cámara exterior puede ayudar a conservar imágenes de accesos o daños en zonas comunes. Debe colocarse y usarse respetando la normativa de protección de datos y sin grabar espacios ajenos sin base legítima.
- Permite revisar accesos a portales, garajes o perímetros cuando la instalación está legalmente señalizada.
- Puede conservar evidencia visual útil para una denuncia o para documentar incidencias en zonas comunes.
- Facilita detectar manipulaciones en puertas o accesos sin entrar en el inmueble ocupado.
Un modelo de demanda de desahucio debe reflejar la arquitectura del juicio verbal, aunque cada apartado se adapte al supuesto concreto. Tras el encabezamiento con juzgado, partes y representación procesal, los hechos deben exponer en orden el título del demandante, la identificación del inmueble, el contrato o la ocupación, la causa de recuperación y los requerimientos enviados. Los fundamentos jurídicos deben separar competencia, procedimiento, legitimación y norma aplicable. En el suplico se solicita con precisión la recuperación de la posesión, el desalojo y lanzamiento si procede, así como las rentas impagadas, cantidades asimiladas, intereses y costas cuando exista base para reclamarlos.
No conviene copiar una petición de impago en una demanda por precario ni añadir importes que no estén desglosados.
En impagos, calcula deuda y lanzamiento por fases
En un desahucio por falta de pago, las rentas, cantidades asimiladas e intereses deben calcularse por separado. Un cuadro mensual evita reclamar cifras confusas y permite identificar pagos parciales, suministros repercutidos y mensualidades vencidas entre 1 y 12 meses o más.
Anexos numerados que dan respaldo
- Documento 1: escritura, nota simple o título para acreditar legitimación.
- Documento 2: contrato, anexos y prórrogas para probar la relación arrendaticia.
- Documento 3: burofax, certificación y acuse para acreditar requerimientos.
- Documento 4: tabla mensual con renta, pago, saldo y cantidades asimiladas.
- Documento 5: extractos, recibos, facturas o comunicaciones que prueben cada importe.
- Documento 6: acta, fotografías fechadas o informes pertinentes para probar ocupación sin título.
Los documentos deben estar legibles y citados dentro de los hechos. Adjuntar 40 capturas sin explicar qué acredita cada una suele ser menos útil que seis anexos bien ordenados.
Enervación, costas y ejecución
La enervación del desahucio permite al arrendatario evitar el desalojo mediante pago o consignación cuando la ley lo permite. Puede quedar excluida, entre otros casos, si ya se enervó antes o si existió requerimiento fehaciente de pago con la antelación legal relevante y no se atendió.
Las costas no son una multa automática. El juez decide su imposición según las reglas procesales y el resultado del litigio, por lo que no deben usarse para amenazar ni darse por ganadas antes de la resolución.
No intentes recuperar la vivienda con cambio de cerradura, corte de suministros, amenazas o entrada sin cobertura legal. Aunque la posesión parezca injusta, esas acciones pueden abrir un problema penal o civil separado de la demanda.
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Reúne pruebas antes de elegir el escrito
Si ya tienes contrato, título de propiedad, comunicaciones y un cuadro de deuda u ocupación, una revisión profesional previa permite elegir la vía y detectar qué prueba falta antes de presentar el escrito.
La tramitación no tiene una duración garantizada, pero normalmente comienza con un requerimiento fehaciente y, cuando corresponda, con el intento de MASC y la documentación sobre vulnerabilidad. Tras presentar la demanda de desahucio, el juzgado revisa los requisitos de admisión y practica el emplazamiento o requerimiento a la parte demandada. En un impago, el arrendatario puede pagar, enervar cuando legalmente sea posible u oponerse; si hay oposición, puede celebrarse vista cuando resulte necesaria. Después se dicta decreto o sentencia según el caso y, si no se entrega voluntariamente el inmueble, se pasa a la ejecución y al lanzamiento.
Las dificultades de notificación, la prueba, los recursos, la intervención de Servicios Sociales o una suspensión legal pueden modificar cada fase y retrasar la recuperación de la posesión.
Preguntas frecuentes
¿Qué necesito para demandar un desahucio?
Necesitas identificar la acción correcta, acreditar tu derecho sobre el inmueble y aportar pruebas del contrato, deuda, vencimiento, precario u ocupación sin título. También debes revisar MASC, vulnerabilidad y gran tenedor si resultan exigibles.
¿Cuánto tarda un desahucio judicial?
No tiene un plazo fijo porque incluye admisión, traslado, oposición, resolución y ejecución del lanzamiento. Puede variar entre varios meses y más tiempo según el Juzgado de Primera Instancia y las incidencias del caso.
¿Puedo reclamar alquileres y suministros juntos?
Sí, si el contrato permite repercutir esos suministros o cantidades y puedes acreditar cada importe. Debes separarlos por mes de la renta, los pagos parciales, intereses y conceptos como comunidad o IBI.
¿Qué demanda se pone contra un okupa?
Depende de si hubo contrato, cesión o entrada sin título. Si no existe relación previa acreditada, puede valorarse tutela sumaria de la posesión; si hubo permiso gratuito, puede proceder precario; y si hubo alquiler, la vía suele ser arrendaticia.
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Jesús Barrios
Con más de 9 años de experiencia ayudando a comunidades y empresas a resolver situaciones de ocupación ilegal, este autor aporta un profundo conocimiento práctico y estrategias efectivas para proteger propiedades y recuperar espacios de manera segura. Cada artículo en Desokupaciones está diseñado para ofrecer soluciones claras, consejos aplicables y orientación confiable, con el objetivo de empoderar a los lectores y ayudarles a tomar decisiones seguras y rápidas frente a estas situaciones complejas.
El contenido de esta web es meramente informativo sobre desokupaciones y no constituye asesoramiento jurídico ni una invitación a realizar actuaciones concretas. Cada caso debe ser analizado por un profesional cualificado conforme a la legislación vigente en España.