¿Te frustra no saber si presentar una denuncia penal o iniciar un desahucio civil cuando un inmueble alquilado aparece ocupado? Esa indecisión suele costar tiempo y dinero.
Descubrir cuándo denunciar usurpación si eres arrendador reduce riesgo legal y acelera la recuperación del inmueble. Esta pieza ofrece criterios prácticos, pruebas indispensables, estimaciones de coste y tiempo realistas, y una checklist accionable para tomar la decisión correcta en cada escenario.
Resumen ejecutivo: ¿Cuándo denunciar usurpación si eres arrendador? en 60 segundos
Si el ocupante no es el inquilino ni tiene título : presentar denuncia por usurpación es recomendable de inmediato cuando hay pruebas de entrada forzada o ausencia de contrato. Acción: denuncia penal + apoyo policial.Si el ocupante es el inquilino moroso o hay controversia contractual : iniciar procedimiento civil (desahucio) suele ser la vía correcta; la denuncia penal puede resultar improcedente. Acción: requerimiento previo (burofax) y demanda de desahucio.En las primeras 48 horas tras la ocupación por tercero, avisar a policía y recopilar pruebas: fotos con metadata, testigos, llaves encontradas. La inmediatez incrementa la probabilidad de desalojo sin orden judicial. Si el ocupante alega contrato, menores o vulnerabilidad : evitar actuación coercitiva; consultar abogado y valorar mediación o medidas sociales. Acción: valoración jurídica inmediata.Coste y tiempo: desokupación penal puede resolverse más rápido pero depende de flagrancia; desahucio civil suele tardar meses y costar más si no se gestionan reclamaciones acumuladas.
Criterios prácticos para decidir cuándo denunciar usurpación si eres arrendador
Ocupante identificado como intruso (sin relación contractual)
La denuncia penal por usurpación o allanamiento es la vía prioritaria si hay indicios de entrada forzada, cambio de cerraduras o presencia de personas ajenas sin título. Criterios clave para denunciar inmediatamente:
- Ausencia total de contrato o relación con el ocupante.
- Evidencia de forzamiento o engaño para acceder al inmueble.
- Testigos presenciales o videograbaciones que muestren la entrada.
En ese escenario, la policía puede actuar y la denuncia penal frecuentemente acelera medidas cautelares.
Ocupante que alega ser inquilino (inquiokupación)
Si el ocupante afirma tener un contrato de arrendamiento, aunque sea verbal, la vía civil (desahucio por precario o por impago) suele ser la apropiada. Denunciar penalmente puede complicar la situación y será desestimada si existe una relación arrendaticia válida.
Cómo decidir: exigir al ocupante documentación del contrato; si no la aporta o los documentos son dudosos, recopilar pruebas y plantear demanda civil mientras se valora denuncia complementaria por falsedad documental cuando proceda.
Ocupación con vulnerables o menores
Cuando hay menores o personas en situación de vulnerabilidad dentro del inmueble, la denuncia inmediata sin valoración previa puede desencadenar responsabilidad por actuación desproporcionada. En estos casos conviene coordinar con servicios sociales y asesoría jurídica: la vía penal no siempre es la mejor opción.
Ocupación en propiedades de sociedades o patrimonios empresariales
Para empresas y sociedades patrimoniales la prioridad es proteger el activo y la reputación. Si la ocupación procede por terceros sin vínculo contractual, la denuncia penal suele ser adecuada; si existe contrato con impago, la vía civil es la estándar. Además, deben considerarse implicaciones fiscales y comunicación corporativa.
Pruebas imprescindibles antes de presentar denuncia penal
Documentación contractual y de titularidad
Contrato de arrendamiento (original o copia firmada).Escritura o nota simple registral que acredite la titularidad del inmueble.
Poderes de representación si la denuncia la presenta una sociedad.
Evidencias del hecho (fundamentales)
Fotos y vídeos con metadata (fecha, hora y geolocalización si es posible).Testigos : nombres, DNI y declaración por escrito o en vídeo.Prueba de forzamiento : cerraduras cambiadas, ventanas forzadas, daños en puertas.Correspondencia dirigida al titular encontrada en el inmueble.
Burofax de requerimiento dirigido al ocupante solicitando abandono inmediato.Comunicaciones previas al inquilino (avisos de impago, requerimientos) si el ocupante afirma ser inquilino.
Conservación y cadena de custodia
Todas las pruebas deben preservarse sin manipulación. Fotografías con smartphone deben conservarse originales y subir copia a un almacenamiento seguro con registro de fecha. Registrar testigos y actas lo antes posible.
Coste y tiempos reales de una desokupación judicial (estimaciones 2026, España)
Denuncia penal por usurpación: coste inicial bajo (tasa judicial 0€ para penal), gastos principales: abogado y procurador si procede (abogado 600–1.800€; si se precisa perito, +500–1.500€). Tiempo : desde la denuncia hasta medidas cautelares 1–8 semanas si hay flagrancia; sin flagrancia, la instrucción puede demorar meses.
Demanda civil de desahucio: coste : tasas y honorarios (abogado + procurador) 900–3.500€ según complejidad y acumulación de rentas. Tiempo : 3–12 meses en promedio; ejecución de desahucio puede añadir 1–3 meses.
Vía administrativa o mediación: coste variable menor, tiempo variable según recursos sociales.
Tabla comparativa: denuncia penal vs demanda civil (estimada)
Vía
Cuándo elegir
Coste aproximado (€)
Plazo estimado
Probabilidad de desalojo rápido
Penal (usurpación/allanamiento)
Intruso sin título, flagrancia
600–3.000*
1–8 semanas (si flagrancia)
Alta si flagrancia
Civil (desahucio)
Inquilino moroso, disputa contractual
900–3.500*
3–12 meses
Media-baja (depende de ejecución)
Mediación / social
Ocupantes vulnerables, menores
0–1.200
2–12 semanas
Variable
*Incluye honorarios profesionales orientativos. No incluye daños reparaciones ni costas judiciales finales.
Elegir denuncia penal cuando:
Existe entrada forzada o flagrancia.
El ocupante no aporta título alguno.
Se necesita una respuesta rápida y coercitiva.
Hay menores o personas en situación de vulnerabilidad.
El coste reputacional o social de una denuncia penal es alto.
El objetivo es una salida pactada y rápida (acuerdos de desalojo con plazos y compensaciones).
La elección no es binaria: en muchos casos combinar acción jurídica (demanda civil o penal) con oferta de salida pactada reduce costes y tiempo.
Riesgos y excepciones: ocupantes con contrato o menores
Ocupante con contrato aparente
Si el ocupante presenta un contrato, verificar su autenticidad y vigencia. Denunciar penalmente sin confirmar puede provocar la inadmisión de la denuncia y pérdida de tiempo. En caso de contrato real, la vía es civil (desahucio) y reclamar rentas pendientes.
Situaciones con menores o vulnerables
Actuar sin coordinación puede conllevar sanciones y responsabilidad por vulneración de derechos. Contactar con servicios sociales y abogado especializado; considerar medidas cautelares y orden judicial que incluya alternativas habitacionales.
Fraude documental y ocupación organizada
Si hay indicios de redes organizadas (contratos falsos, venta de “packs de ocupación”), documentar la red y valorar denuncia por delitos asociados (falsedad documental, estafa) además de usurpación.
¿Quieres más información? Escríbenos y te orientamos
Llamar a la policía/local y reportar la ocupación.
Reunir pruebas visuales (fotos/vídeos con metadata).
Identificar testigos y recopilar sus datos.
No realizar acciones violentas ni forzar la puerta.
Paso a 48 horas–7 días
Enviar burofax de requerimiento al ocupante.
Contactar con abogado especializado y valorar denuncia penal o demanda civil.
Revisar la documentación de titularidad y contratos.
Paso a 1–4 semanas
Presentar denuncia penal si procede o iniciar desahucio civil.
Registrar daños, gastos y pérdida de renta para posterior reclamación.
Establecer comunicación con la comunidad de propietarios y seguros.
Documentos recomendados para tener a mano
Modelo de denuncia y burofax pre-redactados.
Contrato de arrendamiento y extractos bancarios.
Nota simple registral y DNI del titular.
Flujo de decisión rápido
Paso 1 🔎 Comprobar si el ocupante tiene contrato → Paso 2 🧾 Si no tiene, recopilar pruebas y avisar a la policía → Paso 3 ⚖️ Denuncia penal por usurpación (si hay forzamiento) o demanda civil (si es inquilino) → ✅ Recuperación del inmueble o negociación con servicios sociales
Flujo de decisión: denunciar o mediar
1️⃣ Comprobar título
¿Existe contrato o nota simple a nombre de otra persona?
2️⃣ Recopilar pruebas
Fotos con fecha, testigos y cerraduras forzadas.
3️⃣ Elegir vía
Penal si intruso; civil si es inquilino.
4️⃣ Ejecutar
Denuncia/burofax/demanda y coordinación con abogado.
Balance estratégico: lo que ganas y lo que arriesgas con denunciar ahora
Cuándo es tu mejor opción ✅
Entrada forzada o flagrante realizada por terceros.
Evidencia sólida (vídeos, testigos, cerraduras cambiadas).
Necesidad de una respuesta rápida por riesgo de pérdida total del bien.
Puntos críticos de fracaso ⚠️
El ocupante alega contrato legítimo: la denuncia penal puede ser archivada.
Hay menores o vulnerables: riesgo reputacional y sanciones si no actúa correctamente.
Falta de pruebas: aumento de costes y retraso en la resolución.
Lo que dicen las instituciones y fuentes relevantes
Para orientaciones sobre actuación policial consultar el Ministerio del Interior: Ministerio del Interior .
Jurisprudencia relevante sobre usurpación y desahucio se puede consultar en el CENDOJ: CENDOJ .
Texto normativo y BOE sobre procesos civiles: BOE .
Lo que otros preguntan sobre ¿Cuándo denunciar usurpación si eres arrendador?
Cómo saber si debo denunciar o iniciar desahucio
La respuesta rápida: denunciar si no hay título y hay indicios de forzamiento; iniciar desahucio si el ocupante alega ser inquilino. Contexto: confirmar pruebas y consultar abogado.
Por qué es importante actuar en las primeras 48 horas
Actuar pronto aumenta la posibilidad de que la policía gestione el desalojo sin orden judicial, y preserva pruebas clave como huellas, daños y testigos.
Qué pasa si el ocupante presenta un contrato que parece falso
Presentar la documentación ante el juzgado y valorar denuncia por falsedad documental. Conservar copias y solicitar peritaje si procede.
Cómo reclamar rentas y daños una vez recuperado el inmueble
Se pueden reclamar por la vía civil junto con la demanda de desahucio o en ejecución de sentencia, aportando facturas y presupuestos.
Cuál es la penalidad para el delito de usurpación
La penalidad depende del tipo penal aplicado; en general, la usurpación puede conllevar penas que varían según el Código Penal y la interpretación judicial.
Cómo coordinar con la comunidad de propietarios
Notificar a la junta, coordinar actuación y gastos, y registrar acuerdos para repartir costes de recuperación cuando corresponda.
¿Quieres más información? Escríbenos y te orientamos
Llamar a la policía y recopilar pruebas (fotos con fecha, testigos) en menos de 10 minutos.
Enviar burofax de requerimiento al ocupante y guardar acuse de recibo.
Contactar a un abogado especializado y preparar denuncia o demanda según la valoración inicial.
