¿Se ha detectado una ocupación en un portal, varias viviendas o zonas comunes del edificio y no existe claridad sobre cómo proceder sin agravar el conflicto? La situación en edificios plurifamiliares implica riesgos concretos: responsabilidad de la comunidad, convivencia dañada, pérdidas de rentas para pequeños inversores y posibles implicaciones penales. Aquí se ofrece un plan práctico, legal y verificable para recuperar un edificio plurifamiliar con seguridad y eficiencia.
Lo esencial de desokupación de edificios plurifamiliares en 1 minuto
Actuar con rapidez y documentación: fotografiar, grabar y recabar testigos desde el primer momento.Elegir la vía correcta según el caso: proceso penal por usurpación (delito) o desahucio civil/precario según circunstancias.Coordinación comunitaria: juntas y administrador de fincas con acuerdos y reparto de costes claros.Evaluar coste-beneficio: alternativas privadas, acuerdos extrajudiciales y seguros frente a la vía judicial.Prevención post-desokupación: medidas físicas y administrativas para evitar reokupación.
Cómo determinar si la ocupación permite actuación penal o civil
Qué diferencia una usurpación del allanamiento de morada
La usurpación penal (artículo 245 del Código Penal) castiga la apropiación de bienes inmuebles sin violencia ni fuerza, mientras que el allanamiento de morada aplica cuando se irrumpe en una vivienda habitada. Para que prospere la vía penal es necesario acreditar que los ocupantes carecen de título y que la entrada o permanencia se efectuó sin acuerdo del propietario.
Implicaciones prácticas:
Si hay violencia o intimidación: actuación policial inmediata.
Si el ocupante alega contrato de alquiler o título: suele abrirse trámite civil.
Cómo evaluar pruebas mínimas para denunciar penalmente
Documentar con fotos fechadas , videos, certificados de presencia de testigos y comunicaciones entre partes. La policía o la UOPJ valorará esas pruebas para iniciar diligencias. Sin pruebas sólidas la denuncia puede archivarse, lo que retrasa la recuperación.
Guía paso a paso para desokupación de edificios plurifamiliares (procedimiento práctico)
Paso 1: detección y aseguramiento de pruebas
Registrar fecha y hora de la detección.
Fotografías y vídeos desde zonas públicas y privadas (con permiso) sin alterar evidencias.
Listado de testigos: vecinos, empleados del edificio, portero.
Inventario inicial de daños y objetos en zonas comunes.
Convocar junta urgente indicando motivo y prueba documental.
Aprobar nombramiento de representante legal y asignación de costes.
Levantar acta específica con los acuerdos para futura aportación judicial.
Paso 3: comunicación a las fuerzas de seguridad y trámite inicial
Avisar a la comisaría local y solicitar actuación. Muchas policías locales tienen protocolos distintos por provincia.
Presentar denuncia por usurpación si los hechos encajan: adjuntar acta, pruebas y testigos.
En paralelo, notificar por escrito al ocupante (si es posible) la reclamación de la propiedad.
Paso 4: valorar vía civil (desahucio o juicio de precario)
Si el ocupante alega contrato o la fuerza pública no actúa rápidamente, interponer demanda de desahucio por precario o reclamación de posesión.
El procedimiento civil puede tardar semanas o meses según la carga del juzgado y la oposición del ocupante.
Paso 5: medidas cautelares y coordinación con servicios técnicos
Solicitar medidas cautelares para impedir cambios en la vivienda o en zonas comunes.
Contratar cerrajería y control de accesos para futuras protecciones solo tras orden judicial o acuerdo expreso .
Paso 6: ejecución y prevención post-recuperación
Planificar el día de la ejecución con policía y empresa de desokupación autorizada.
Reparaciones de seguridad (cierres, cámaras, alarmas) y actualización de contratos de alquiler si aplica.
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Tabla comparativa de vías y resultados
Vía legal
Plazo orientativo
Coste aproximado (€)
Riesgos principales
Denuncia penal por usurpación
1-8 semanas (diligencias)
0-1.500 (abogado)
Archivo si falta prueba; variable por territorio
Desahucio civil (precario)
2-6 meses
1.500-7.000
Oposición prolongada; costas judiciales
Acuerdo extrajudicial o mediación
1-4 semanas
300-2.000
Reokupación si no se asegura vivienda
Intervención privada (cerrajería + desalojo acordado)
24-72 horas
800-6.000
Riesgo penal si se fuerza y hay moradores dentro
Costes reales: desglose y ejemplos para pequeños inversores
Honorarios de abogados: desde 500 € (consulta y demanda simple) hasta 4.000 €+ por procedimientos complejos.
Procurador y tasas judiciales: 200-1.200 € según instancia.
Empresas de desokupación y cerrajería: 400-3.000 € según tamaño del edificio y actuación (trabajo nocturno, grúa, etc.).
Reparaciones y seguridad posterior: 500-8.000 € (cierres, cámaras, cerraduras inteligentes).
Errores comunes que elevan costes:
- Retrasar la denuncia y perder la posibilidad penal.
- No documentar pruebas desde el inicio.
- No contar con acuerdo de la junta y asumir costes en solitario.
Alternativas a abogados y cuándo son aplicables
Opciones sin abogado (casos muy concretos)
Reclamación administrativa a la Policía Local para ocupaciones en zonas comunes sin acceso a viviendas.
Mediación vecinal para ocupaciones temporales por problemas sociales (solo si el ocupante coopera).
Cuando evitar abogado puede salir mal:
- Si el ocupante tiene alegaciones o documentos que aparentan legitimidad.
- Si hay riesgo de que la actuación privada derive en delito (coacción, allanamiento).
Opciones de bajo coste
Servicios de asesoría jurídica online para redacción de escritos y actas.
Contratos de guardia y vigilancia temporal gestionados por comunidad.
Reunir pruebas: fotos, vídeos, testigos.
Avisar presidente de la comunidad y administrador.
Registrar denuncia en comisaría y guardar copia.
Convocar junta urgente y aprobar representante.
No intentar desalojar por la fuerza.
Consecuencia de actuación equivocada: desalojos por la fuerza sin orden judicial pueden ser delito.
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Protocolo para zonas comunes en edificios (portal, ascensor, trasteros)
Zona portal: cierre temporal con acuerdo judicial y copia de llaves en administración.
Ascensor: prohibir manipulación e informar empresa mantenedora.
Trasteros/garajes: inventario y sellado con acta.
Responsabilidad de la comunidad: La comunidad puede actuar para proteger zonas comunes, pero debe respetar límites legales y el derecho a la defensa de los ocupantes.
Checklist para administradores de fincas y presidentes
✅ Acta con acuerdos y nombramiento de representante legal
✅ Fotografías y testigos
✅ Denuncia en comisaría con entrega de acta
✅ Presupuesto para procedimientos legales y desokupación
✅ Plan de seguridad post-desalojo
Casos reales y timeline (ejemplo práctico)
Caso A (ciudad mediana): ocupación de 2 viviendas + portal. Día 0: detección y pruebas. Día 2: denuncia penal y acta de comunidad. Semana 1: diligencias policiales y mediación fallida. Mes 1: instrucción penal. Mes 2: orden de desalojo ejecutada con asistencia policial. Coste total: 6.200 €.
Lecciones: rapidez documental y decisión temprana redujeron costes de litigio.
Balance estratégico: lo que se gana y se arriesga con la desokupación de edificios plurifamiliares
✅ Cuándo la intervención es la mejor opción
Ocupación reciente sin título del ocupante.
Afectación a múltiples vecinos o riesgo estructural.
Propietario con capacidad financiera y voluntad de asumir procedimiento.
⚠️ Banderas rojas (riesgos críticos)
Ocupante con menores o situaciones vulnerables que puedan complicar la vía penal.
Falta de pruebas documentales.
Comunidad fragmentada sin acuerdo para asumir costes.
Infografía visual del proceso
Proceso rápido: detección a recuperación
1
Detectar ✓ Pruebas, testigos
2
Actuar ✓ Denuncia y acta de comunidad
3
Proceso ✓ Penal o civil según pruebas
4
Recuperar ✓ Ejecución con policía y medidas
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Recursos legales y enlaces útiles
Texto consolidado del Código Penal (art. 245 para usurpación).
Guía práctica del Consejo General del Poder Judicial sobre medidas y tiempos: cgPJ .
Preguntas frecuentes sobre desokupación de edificios plurifamiliares
Cómo se inicia una denuncia por usurpación
La denuncia se presenta en la comisaría con pruebas y acta de la comunidad. La policía abrirá diligencias y se valorará la intervención penal. Si faltan pruebas, el caso puede derivar a vía civil.
La policía necesita indicios suficientes de delito; si el ocupante alega título o no hay pruebas, la autoridad puede limitarse a mediar o remitir a la vía civil.
Qué pasa si la comunidad actúa por su cuenta
Una actuación privada que implique retirada o fuerza puede constituir delito; solo se debe actuar con orden judicial o en escenarios muy concretos y con asesoramiento.
Cuál es la diferencia de plazos entre penal y civil
La vía penal puede ser más rápida al iniciarse diligencias, pero depende de la carga de trabajo. La vía civil (desahucio/precario) suele tardar más y requiere procedimientos específicos.
Cómo repartir costes entre vecinos
Los acuerdos deben reflejarse en acta y seguir el título constitutivo de la comunidad. Si el daño afecta zonas privativas, la responsabilidad puede ser del propietario afectado.
Dónde conseguir plantillas y escritos básicos
Existen despachos y servicios de asesoría que facilitan escritos de denuncia, requerimientos y actas; utilizar plantillas sin adaptar al caso puede generar errores.
Qué medidas evitar para no incurrir en responsabilidad
No destruir pertenencias, no cambiar cerraduras sin orden judicial y no emplear amenazas ni violencia; esas acciones podrían revertirse contra la comunidad o propietarios.
Paso final: hoja de ruta para empezar ahora
Plan de acción inicial (acción en menos de 10 minutos)
Convocar al presidente/administrador y recabar testigos para crear un acta inicial.
Fotografiar y grabar desde zonas públicas, guardar copia en nube con fecha.
Presentar denuncia en comisaría y solicitar número de diligencia.
Plan operativo a 30 días
Reunir presupuestos para vía judicial y empresa de desokupación.
Aprobar gasto en junta y nombrar representante.
Programar medidas de seguridad post-desalojo.
Plan de seguimiento a 6 meses
Revisar medidas preventivas y seguros.
Establecer protocolos por escrito para futuras ocupaciones.
Evaluar recuperación de rentas y acciones civiles complementarias.
Conclusión breve
La desokupación de edificios plurifamiliares exige decisiones coordinadas, documentación rigurosa y elección estratégica entre vía penal, civil o acuerdos. Con un protocolo claro y apoyo técnico se reduce el coste, el plazo y el riesgo reputacional, protegiendo tanto al pequeño inversor como a la comunidad.
