¿Te preocupa que un local franquiciado esté ocupado y no sabes por dónde empezar? ¿Se necesita un camino rápido, legal y rentable para recuperar el inmueble y volver a generar ingresos? Esta guía ofrece un plan sistemático para la desokupación y la reactivación comercial de franquicias afectadas en España, con pasos legales, costes habituales, alternativas y plantillas prácticas.
Puntos clave: lo que debes saber en 1 minuto
Actuar rápido marca la diferencia: cuanto antes se identifique y documente la ocupación, más opciones legales y extrajudiciales estarán disponibles.Diferenciar titularidad y relación contractual: la estrategia cambia si el local pertenece a la sociedad patrimonial, al franquiciado o al franquiciador; documentación de propiedad y contratos es clave .Costes variables pero previsibles: la desokupación extrajudicial suele costar menos (desde ~€1.500) que la vía judicial (desde ~3.500–€10.000), pero dependerá de tiempo y complejidad.Reactivación comercial exige plan en paralelo: logística, obra menor, comunicación de marca y ayudas locales aceleran la reapertura y recuperan ventas.Alternativas legales combinadas suelen ser más efectivas: notificaciones formales, demanda por desalojo por precario, coordinación con policía y negociación con mediadores especializados.
Qué hacer si okupas local franquicia: primeros pasos legales y operativos
Paso 1: confirmar la situación y documentarla
Tomar fotografías fechadas y vídeos con metadatos si es posible.
Obtener copia del contrato de arrendamiento o título de propiedad (escritura, nota simple registral).
Registrar la ocupación ante la policía local o Guardia Civil mediante denuncia por usurpación y solicitar diligencias.
Reunir testigos y cualquier comunicación previa (mensajes, avisos) que pueda demostrar inicio y duración de la ocupación.
Enlaces de referencia legal: Código Penal (usurpación) y Ley de Enjuiciamiento Civil (procesos de desahucio) .
Paso 2: identificar al responsable según la titularidad
Si el local es propiedad de una sociedad patrimonial vinculada a la franquicia, la sociedad puede ejercer la acción directa de recuperación.
Si el franquiciado es titular y no actúa, revisar cláusulas del contrato de franquicia sobre abandono, siniestros y recuperación del local.
Si el franquiciador tiene derecho de reentrada contractual (cláusula específica), evaluar su activación junto a abogado especializado.
Enviar requerimiento fehaciente (burofax o burofax electrónico con acuse) solicitando desalojo voluntario en plazo determinado (48–72 horas suele ser razonable).
Ofrecer alternativas de salida ordenada para evitar daños mayores (acuerdo de entrega de llaves, depósito para evitar desperfectos).
Conservar acuses y registro postal como prueba.
Paso 4: coordinación con las fuerzas y cuerpos de seguridad
Solicitar auxilio policial para ejecutar diligencias judiciales cuando exista orden de desalojo.
La policía no puede desalojar por cuenta propia sin orden judicial salvo en casos de flagrante delito; por eso la coordinación jurídica previa es esencial.
Recuperar local franquicia paso a paso: protocolo específico para franquiciadores y franquiciados
Documentación completa: escritura/nota simple, contrato de arrendamiento, identificaciones.
Requerimiento formal (burofax) y denuncia por usurpación si procede.
Contacto con abogado especialista en derecho inmobiliario y franquicias.
Evaluación rápida de seguridad y daños para planificar reapertura.
Fase B: evaluación de vías de recuperación (7–30 días)
Intento de desocupación voluntaria mediante acuerdo o mediación.
Si no hay acuerdo, presentación de demanda por desahucio por precario o medida cautelar según LEC.
Solicitar medidas cautelares urgentes cuando exista riesgo de destrucción de pruebas o de bienes.
Fase C: ejecución (30–120 días, variable)
Obtención de sentencia o resolución administrativa que ordene el desalojo.
Coordinación con juzgado para ejecución y con fuerzas de seguridad para la ejecución del lanzamiento.
Inspección técnica del local y levantamiento de inventario de daños.
Plan de obra rápida: limpieza, reparaciones, puesta a punto de instalaciones según manual de franquicia.
Comunicación a clientes y franquiciados: nota de prensa local, redes sociales, promociones de reapertura.
Solicitud de ayudas o subvenciones municipales/comunitarias para rehabilitación y relanzamiento.
Cuánto cuesta desokupación local franquicia en España: desglose orientativo y casos reales
A continuación se muestra una tabla comparativa de costes medios orientativos. Los importes varían según provincia, duración del proceso y si se opta por extrajudicial o judicial.
Opción
Rango de coste estimado (EUR)
Tiempo estimado
Comentarios
Requerimiento extrajudicial + mediación
300 – 2.500
1–14 días
Burofax, abogado, mediador. Económico si funciona.
Desalojo exprés con empresa especializada (sin orden judicial)
1.500 – 6.000
1–7 días
Riesgo legal; solo aplicable si titular recupera por acuerdo y sin fuerza pública.
Demanda por desahucio por precario (LEC)
3.500 – 12.000
1–6 meses
Incluye abogado, procurador, tasas judiciales, peritos.
Medidas cautelares y ejecución judicial
4.000 – 15.000+
1–9 meses
Coste sube si es necesario recurso o sentencia firme.
Obras de rehabilitación y reapertura
2.000 – 30.000
1–8 semanas
Depende de tamaño y normativa sanitaria o licencias.
Ejemplo práctico: un local de 80 m² ocupado en Madrid que requiere demanda, ejecución y obras leves suele implicar un coste total entre €8.000 y €20.000 y reabrir en 2–4 meses si no hay recursos prolongados.
Cómo optimizar costes y tiempo
Priorizar mediación y acuerdos que garanticen entrega limpia y responsable.
Evaluar seguro de impago/ocupación si existe en la póliza de la sociedad patrimonial.
Externalizar a proveedores con experiencia en franquicias para reducir reparaciones y tiempo de reapertura.
Guía simple de desokupación para sociedades patrimoniales: acciones administrativas y contables
Revisión de documentación corporativa
Confirmar titularidad en el registro de la propiedad y contrastarla con libros societarios.
Revisar poderes y autorizaciones: quién puede firmar y ejecutar requerimientos.
Comprobar contratos de alquiler y transmisión entre sociedad y franquiciado.
Trámites administrativos tras la recuperación
Inventario de daños y valoración contable para provisiones o reclamación de responsabilidad civil.
Comunicación a la aseguradora si existe póliza de contenido o de impago; conservar presupuestos y facturas para el siniestro.
Regularización fiscal de gastos de rehabilitación y del posible periodo de inactividad (declaraciones, IVA, IRPF/IS).
Régimen societario y acciones frente a franquiciado
Si la ocupación se produce por abandono del franquiciado, activar cláusulas contractuales de resolución y regularización de deudas.
Revisión de cláusulas de subrogación, depósito de seguridad y fianzas para cubrir daños.
Si procede, iniciar reclamación por incumplimiento contractual por la vía civil con cuantificación de perjuicios.
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Mejores alternativas legales para desokupación franquicias: comparativa práctica
Ventajas: más rápida y económica, menor daño reputacional.
Riesgos: puede no resultar si ocupantes son reincidentes o reclaman derechos.
Cuándo usar: ocupación reciente, ocupantes con voluntad de salida.
Opción 2: demanda por desahucio por precario (vía judicial)
Ventajas: ofrece orden judicial de desalojo con respaldo de fuerzas de seguridad.
Riesgos: coste y tiempo; posibilidad de recursos que alarguen el proceso.
Cuándo usar: ocupación consolidada o resistencia a abandonar.
Opción 3: denuncia penal por usurpación (art. 245 CP)
Ventajas: implica investigación penal y posible intervención rápida si hay flagrancia.
Riesgos: el proceso penal es independiente del civil y no garantiza restitución doméstica inmediata; a veces concurrente con medidas civiles.
Cuándo usar: cuando exista violencia, amenazas o riesgo de delito.
Opción 4: medidas cautelares y ejecución administrativa
Ventajas: posibilidad de medidas urgentes ante riesgo evidente; coordinación con ayuntamientos en casos de vulneración del orden público.
Riesgos: requiere fundamento legal sólido y coordinación jurídica eficaz.
Cuándo usar: riesgo de destrucción de pruebas o bienes de alto valor.
Checklist operativo: documentos y contratos indispensables para agilizar la desokupación
Nota simple registral del inmueble (actualizada).
Contrato de arrendamiento y anexos.
Certificado de titularidad societaria y poderes notariales.
Fotografías y vídeos con fecha y metadatos.
Comunicaciones previas y burofaxes enviados y recibos.
Presupuestos de reparaciones y acta de daños.
Pólizas de seguro y correspondencia con aseguradora.
Infografía del proceso: flujo rápido de recuperación
Proceso rápido: desokupación y reapertura
📸 Paso 1 → Documentar la ocupación (fotos, vídeos, nota simple)
✉️ Paso 2 → Enviar burofax y realizar denuncia por usurpación
⚖️ Paso 3 → Elegir vía: mediación / desahucio / penal
👷 Paso 4 → Ejecución y reparación (limpieza, obra, licencias)
📣 Paso 5 → Reactivación comercial: apertura y promoción local
Análisis estratégico: ventajas, riesgos y errores comunes
Beneficios / cuándo aplicar ✅
Recuperación con rapidez reduce pérdidas de facturación y protege la marca.
Acciones coordinadas (legal + operativo) aceleran el retorno a ingresos.
Aplicable cuando la titularidad y documentación son claras.
Errores que debes evitar / riesgos ⚠️
No documentar la ocupación correctamente: dificulta cualquier acción legal futura.
Actuar de forma violenta o por cuenta propia sin apoyo legal: puede acarrear responsabilidades.
No coordinar comunicación de marca: mala gestión reputacional local y en redes.
Preguntas frecuentes
¿Qué puedo hacer si okupas mi local franquicia?
Presentar denuncia por usurpación, enviar requerimiento fehaciente y contactar con abogado especializado en desahucios y franquicias para valorar mediación o demanda.
¿Cuánto tiempo tarda recuperar un local ocupado en España?
Depende de la vía: mediación puede durar días; proceso judicial de desahucio suele tardar entre 1 y 6 meses según recursos y complejidad.
¿Cuánto se suele pagar por una desokupación profesional?
De media entre €1.500 (acuerdo extrajudicial) y €12.000 (procedimiento judicial con ejecución y obras), con grandes variaciones según casos.
¿Puede el franquiciador recuperar el local si no es el propietario?
Solo si existe cláusula contractual que lo habilite; en otros casos la reclamación corresponde al propietario (sociedad patrimonial o franquiciado titular).
¿Es recomendable negociar con los okupas?
Si la negociación da lugar a entrega ordenada y sin daños, sí; siempre documentar y formalizar por escrito para evitar reincidencias.
¿Existen subvenciones para la rehabilitación tras desokupación?
Sí, varias comunidades autónomas y ayuntamientos ofrecen ayudas para rehabilitación de locales comerciales; conviene consultar la ventanilla única municipal.
¿Qué papel juega la policía en la desokupación?
La policía colabora en la ejecución de órdenes judiciales y puede intervenir en casos de flagrante delito, pero no suele desalojar sin orden judicial.
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TU PRÓXIMO PASO:
Reunir y asegurar toda la documentación del local: escritura, contrato y pruebas de ocupación.
Enviar un burofax con requerimiento y presentar denuncia por usurpación ante la policía.
Contactar con un abogado especializado y preparar un plan de reactivación comercial (presupuestos y comunicación).
