Si tu inquilino no paga y se queda en la vivienda, la prioridad es actuar en orden: revisar contrato y pruebas, enviar un burofax reclamando la deuda y dejando constancia de la resolución del arrendamiento, y después valorar la vía adecuada según el caso. Un error en los primeros pasos puede retrasar semanas o meses la recuperación.
La Estrategia para recuperar vivienda alquilada por impago y ocupada cambia si se trata de una vivienda habitual, una segunda residencia o un inmueble vacío. Si hay contrato vigente y el ocupante fue inquilino, suele plantearse desahucio por impago; si el contrato ya terminó, la reclamación civil o la denuncia dependerán de cómo haya entrado y de qué pruebas tengas.
Índice
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Qué hacer primero para no bloquear el caso
La primera decisión es simple de entender y muy seria en sus efectos: comprueba si existe contrato, si hay impago probado y si la persona sigue dentro con o sin título. Ese orden evita el error más común, que es llamar a Policía, presentar una denuncia o mandar mensajes agresivos antes de dejar rastro documental.
Empieza hoy mismo con tres cosas: guarda el contrato, descarga los últimos recibos o transferencias y prepara un burofax con acuse y certificación de contenido. Ese envío suele ser la pieza que más veces marca la diferencia cuando luego hay que ir a juzgado.
Comprueba si el contrato sigue vivo
Un contrato de alquiler es como una llave jurídica: mientras existe, el caso suele ir por arrendamientos; cuando se rompe, cambia la puerta de entrada. Si el inquilino dejó de pagar pero aún no has resuelto nada, normalmente debes requerir el pago y dejar constancia de que, si no paga, rescindes el contrato.
Separa impago, permanencia y ocupación
No todo caso de impago termina igual. Hay diferencia entre quien no paga pero sigue como inquilino, quien se queda tras resolver el contrato y quien ocupa sin permiso una vez terminado todo.
Envía el burofax con prueba
El burofax es la carta que “deja huella”. No solo avisa, también demuestra que exigiste el pago o la entrega de la vivienda en una fecha concreta. Lo ideal es enviarlo con acuse y certificación de contenido para que nadie discuta luego qué pusiste.
Un texto útil suele incluir tres frases claras: deuda acumulada, plazo para pagar y aviso de resolución contractual. Si la vivienda ya está ocupada sin título, añade la exigencia de entrega inmediata de llaves y salida voluntaria.
Cuando hay impago de alquiler y, después, la persona permanece en la vivienda o cambia su situación de simple arrendatario a ocupante sin título, conviene seguir un orden muy claro. Primero se revisa el contrato de arrendamiento y se comprueba el número de mensualidades vencidas; después se envía un burofax reclamando la deuda y advirtiendo de la resolución contractual; si no hay pago ni entrega de llaves, se prepara la vía judicial. En muchos casos, la demanda de desahucio por impago es la herramienta principal si el contrato seguía vigente, mientras que si ya no existe título puede encajar una recuperación posesoria o, según el inmueble y la forma de acceso, una denuncia por allanamiento de morada o usurpación de inmueble.
Saltarse ese orden suele provocar retrasos y alegaciones defensivas innecesarias.
Un cronograma práctico ayuda a no perder semanas. En los primeros 2 o 3 días conviene reunir contrato, recibos, mensajes y datos del impago; en la primera semana, enviar el burofax; si no hay respuesta, en la segunda o tercera semana revisar con un abogado la demanda o denuncia adecuada. El desahucio por impago suele tardar varios meses en la vía civil, mientras que una ocupación de vivienda con posible allanamiento de morada puede resolverse antes si la prueba del domicilio es sólida. En costes, hay que contar al menos con abogado y procurador cuando se acude a la vía judicial civil, además de posibles gastos de notificación, certificaciones, copias y, en algunos casos, tasaciones o comprobaciones de titularidad.
La planificación realista evita confiar en plazos irreales y permite decidir si compensa negociar una salida pactada con entrega de llaves.
Distingue la vía correcta según la vivienda
La segunda decisión es elegir la vía jurídica que encaja con el tipo de inmueble y con el momento en que empezó la ocupación. No se usa el mismo camino para una vivienda habitual que para una segunda residencia o un piso vacío.
La diferencia entre allanamiento de morada y usurpación de inmueble depende de si la vivienda sirve como domicilio real o no.
Vivienda habitual o morada
Si la casa es tu domicilio real, o lo era de forma reciente y clara, la protección sube mucho. En ese caso puede haber allanamiento de morada, que es entrar o quedarse en un sitio que funciona como casa de alguien.
El punto delicado es probar que era morada y no un piso cerrado. Facturas, empadronamiento, mobiliario, ropa, correspondencia y uso diario ayudan a acreditar esa condición.
Segunda residencia o inmueble vacío
Si la vivienda era segunda residencia o estaba vacía, la vía penal cambia bastante. Muchas veces el encaje se acerca más a la usurpación de inmueble, que suele requerir más tiempo de tramitación y una prueba más ordenada.
Aquí el error frecuente es creer que “vacío” significa “sin protección”. No es así: escritura, suministros, fotos del estado interior, inventario y fechas de uso pueden ser decisivos para sostener el caso.
Contrato extinguido y permanencia sin título
Si ya resolviste el contrato y la persona sigue dentro, la clave es demostrar que dejó de tener permiso. Eso abre la puerta al desahucio por impago si todavía hay arrendamiento eficaz, o a una recuperación posesoria si ya no existe relación arrendaticia.
| Situación | Vía que suele encajar | Prueba clave | Tiempo orientativo | Coste orientativo |
|---|---|---|---|---|
| Impago con contrato vivo | Desahucio por impago | Contrato, recibos, burofax | Entre 4 y 10 meses | Variable, según abogado y procurador |
| Morada ocupada | Vía penal posible | Uso real de domicilio | Entre días y semanas | Variable, según actuación letrada |
| Segunda residencia o vacío | Usurpación o civil | Título, fotos, uso previo | Entre 6 y 12 meses | Suele ser mayor si hay incidentes |
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Reúne pruebas y presenta la demanda
La tercera fase es preparar el expediente como si fueras a enseñárselo a un tercero que no sabe nada del caso. Debe entender quién alquiló, cuándo dejó de pagar, cuándo acabó el contrato y por qué sigue dentro.
La documentación mínima suele ser contrato, DNI del arrendatario si lo tienes, justificantes de impago, burofax, mensajes relevantes, fotos del inmueble y cualquier prueba de uso o no uso como vivienda. Si hay testigos, mejor, pero no sustituyen al papel.
Ordena el expediente en una carpeta
Haz una carpeta física y otra digital. Dentro mete contrato, último recibo pagado, extractos bancarios, burofax, respuestas, fotografías fechadas y, si existen, comunicaciones donde se reconozca la deuda.
Usa un modelo breve de comunicación
Un texto simple suele funcionar mejor que uno largo. Puedes usar este esquema: “Le requiero el pago de las rentas vencidas por importe de X euros en el plazo de X días. Si no regulariza la deuda, doy por resuelto el contrato y exigiré la entrega inmediata de la vivienda”.
Si el contrato ya terminó, cambia la segunda frase por “ya no existe título para permanecer”. Lo que no mencionan muchas guías es que un texto limpio se entiende mejor en juicio que un escrito lleno de reproches.
Decide si vas por civil, penal o ambas
La vía civil busca recuperar la vivienda y reclamar dinero. La penal busca castigar una ocupación con encaje penal, pero no siempre es la más rápida ni la más adecuada.
La decisión depende de dos cosas: qué tipo de inmueble es y cómo entraron o siguieron dentro. Si hay duda sobre morada o contrato, un abogado del Colegio de Abogados puede marcar la estrategia más segura antes de presentar nada.
La documentación básica no debe limitarse al contrato. Además del contrato de arrendamiento, resultan útiles las pruebas documentales del impago —transferencias devueltas, recibos impagados, extractos bancarios—, el burofax enviado, los mensajes de WhatsApp o correo donde se reconozca la deuda, fotografías fechadas del estado de la vivienda y cualquier indicio sobre la ocupación de vivienda o el cambio de título. Si la casa era vivienda habitual, ayudan el empadronamiento, la correspondencia y los suministros; si era segunda residencia, sirven facturas, visitas periódicas y pruebas del uso real.
También puede elaborarse un escrito breve de requerimiento que mencione la deuda, el plazo para pagar, la resolución del contrato y la exigencia de entrega de llaves, porque un mensaje claro suele tener más valor práctico que una comunicación confusa o excesivamente larga.
Evita errores que alargan la recuperación
El mayor riesgo no es solo perder tiempo, sino elegir un paso que luego obliga a repetir todo. En este tema, el error más caro suele ser actuar como si todo fuera ocupación ilegal cuando en realidad todavía hay una relación arrendaticia que primero había que resolver.
También hay que evitar la confrontación directa. Ni cortar suministros, ni cambiar cerraduras, ni entrar por la fuerza. Eso puede volverse contra ti y complicar la posición del propietario.
Pedro Sánchez ha impulsado cambios y debate político sobre vivienda, y la Ley de Vivienda ha añadido más sensibilidad al tema. Aun así, el criterio operativo sigue siendo el mismo para el propietario: contrato, prueba, vía correcta y paciencia procesal cuando toca.
No mezcles negociación y amenaza
Negociar puede ahorrar meses si la otra parte acepta salir y entregar llaves. Amenazar, en cambio, suele endurecer posiciones y vaciar de valor los mensajes escritos.
Si vas a pactar salida, deja todo por escrito: fecha, estado de la vivienda, entrega de llaves y renuncia a discutir la deuda solo si eso forma parte del acuerdo.
No cambies cerraduras ni cortes servicios
Cambiar la cerradura o cortar agua y luz parece una solución rápida. No lo es. Puede abrir un problema nuevo y distraer del objetivo principal, que es recuperar la posesión con una resolución válida.
En España, la Policía Nacional y la Guardia Civil suelen actuar con más claridad cuando hay una denuncia bien armada y una situación encajada jurídicamente.
No pierdas la prueba del momento de entrada
La fecha exacta en que dejaron de pagar y la fecha en que se quedaron sin título son dos marcas muy importantes. Sin eso, el caso se vuelve más gris de lo que debería.
Un caso habitual: el inquilino deja de pagar en enero, el contrato vence en marzo y en abril sigue dentro. Si no conservaste el burofax de febrero, luego cuesta mucho fijar la secuencia correcta.
Resuelve tus dudas
¿Qué hago primero si no paga y sigue dentro?
Primero reúne contrato, recibos, mensajes y envía burofax con acuse y certificación de contenido. Luego decides si el caso va por desahucio, recuperación posesoria o denuncia, según exista contrato y según el tipo de vivienda.
¿Sirve denunciar sin burofax?
A veces sí, pero no es lo mejor si todavía había contrato vigente y no has dejado constancia formal del impago. El burofax suele ser la pieza que mejor fija la deuda y la resolución.
¿Es lo mismo vivienda habitual que segunda?
No, y esa diferencia cambia mucho la estrategia. La vivienda habitual puede acercarse al allanamiento de morada, mientras que la segunda residencia o el piso vacío suele ir por usurpación o por vía civil.
¿Cuánto puede tardar la recuperación?
Depende de la vía y del tipo de inmueble. En civil, suele moverse entre 4 y 10 meses, y en ciertos casos penales puede moverse entre días y semanas.
¿Puedo negociar la salida con el inquilino?
Sí, y muchas veces conviene si ves disposición real a entregar llaves. Pon siempre fecha, hora, estado del piso y firma de entrega.
¿Me conviene usar desokupación privada?
Puede servir como apoyo de mediación y presión legal, pero no sustituye un procedimiento correcto. Si hay contrato vigente o dudas sobre morada, primero manda la prueba y encaja bien la vía.
¿Qué organismo puede orientarme antes de demandar?
Un abogado del Colegio de Abogados te ayuda a elegir bien la vía, y el juzgado competente depende del tipo de acción. Si hay riesgo penal, también puede intervenir Policía Nacional o Guardia Civil según el lugar y el caso.
¿Puedo recuperar la vivienda para mi hijo o para
Sí, pero eso suele entrar en una estrategia distinta, basada en necesidad del arrendador y en lo que diga el contrato y la LAU. Si además hay impago y ocupación, primero se ordena el caso por la deuda y la permanencia sin título.
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Qué hacer ahora
Si estás bloqueado, actúa en este orden: revisa contrato, reúne prueba, manda burofax, decide si el inmueble sigue protegido por contrato y encaja la vía correcta. Eso es lo que separa una recuperación limpia de un caso que se complica por errores evitables.
La regla práctica es sencilla: no corras más que tu prueba. Si la tienes bien hecha, el abogado puede moverse con más fuerza y el juzgado entiende mejor el caso. Si la prueba está floja, primero corrige eso y después acelera.
La experiencia profesional y los criterios de los Juzgados de Primera Instancia apuntan a lo mismo: el orden importa más que la urgencia. Y en una crisis de impago con ocupación, ganar tiempo no sirve si pierdes la vía correcta.
- El seguro de tu alquiler no siempre cubre al okupa
- No todos los copropietarios deben demandar al ocupante
Jesús Barrios
Con más de 9 años de experiencia ayudando a comunidades y empresas a resolver situaciones de ocupación ilegal, este autor aporta un profundo conocimiento práctico y estrategias efectivas para proteger propiedades y recuperar espacios de manera segura. Cada artículo en Desokupaciones está diseñado para ofrecer soluciones claras, consejos aplicables y orientación confiable, con el objetivo de empoderar a los lectores y ayudarles a tomar decisiones seguras y rápidas frente a estas situaciones complejas.
El contenido de esta web es meramente informativo sobre desokupaciones y no constituye asesoramiento jurídico ni una invitación a realizar actuaciones concretas. Cada caso debe ser analizado por un profesional cualificado conforme a la legislación vigente en España.