¿No sabe cómo afectará a Hacienda recuperar una vivienda ocupada? ¿Teme sorpresas fiscales tras el desalojo? Esta guía ofrece respuesta clara, práctica y actualizada para particulares: obligaciones, cómo declarar gastos y costes de desokupación, tratamiento de plusvalías y ganancias patrimoniales, impacto si la vivienda estaba en alquiler y riesgos por inspecciones o sanciones.
Puntos clave: Lo que debes saber en 1 minuto
Obligaciones fiscales recaen sobre el propietario : quien figura como titular catastral y registral es responsable de declarar ganancias, imputaciones y gastos tras recuperar la vivienda.Gastos de desokupación pueden reducir la ganancia patrimonial si están justificados : honorarios judiciales, cerrajería y reparaciones son deducibles si se documentan correctamente.Plusvalía municipal y ganancia patrimonial no son lo mismo : la plusvalía grava el incremento del valor del suelo; la ganancia patrimonial grava la diferencia entre precio de venta (o valor de mercado) y coste de adquisición.Si la vivienda estaba alquilada hay imputación de rentas y posibles devoluciones de IRPF/IVA : períodos sin percepciones deben justificarse para evitar imputaciones erróneas.Antes de vender, rentabilizar o reclamar, ejecutar un checklist documental y fiscal : la decisión influye en impuestos inmediatos y en la posibilidad de deducir gastos.
¿Quién tiene obligaciones fiscales tras recuperar una vivienda ocupada?
La obligación fiscal recae sobre la persona física propietaria registrada del inmueble. Si la vivienda figura a nombre de una comunidad de bienes o sociedad, la repercusión se ajusta al régimen jurídico-fiscal del titular. La Agencia Tributaria identifica al sujeto pasivo por titularidad registral y el catastro sirve como referencia de valor .
Propietario particular (titular registral): declara IRPF y posibles ganancias patrimoniales. Debe incluir en su declaración las operaciones que afecten al inmueble.
Copropietarios: la carga fiscal se reparte según porcentajes registrales.
Sucesión o herencia: el heredero que recupere la vivienda asume obligaciones desde su fecha de adquisición.
Referencias útiles: Agencia Tributaria y BOE (normativa fiscal) .
Documentación que identifica al obligado
Escritura pública o nota simple registral.
Último IBI y recibos asociados.
Contratos de alquiler (si existían).
Sentencias, actas de desalojo o diligencias policiales que acrediten fechas de recuperación.
Cómo declarar gastos y costes de desokupación
Los gastos derivados de recuperar una vivienda ocupada pueden reducir la ganancia patrimonial cuando la propiedad se vende o se realiza ajuste en el IRPF si procede. Es esencial documentar y justificar cada gasto.
Tipos de gastos que suelen considerarse deducibles
Honorarios de abogados y procuradores.
Costes de cerrajería y seguridad (cambios de cierre, alarmas).
Reparaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado previo (fontanería, electricidad, carpintería).
Costes de traslado de bienes personales si procede.
Tasas judiciales y costas si existe resolución favorable.
Cómo registrarlos en la declaración
Reunir facturas y justificantes con fecha y concepto. Sin factura no hay deducción práctica.
Clasificarlos como gastos de conservación/rehabilitación o como gastos extraordinarios ligados a la transmisión, según el caso.
Si se vende la vivienda, los gastos se restan del valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial.
Si no se vende, valorar su imputación en el IRPF como gastos deducibles en el rendimiento de capital inmobiliario solo si la vivienda estaba siendo explotada económicamente.
Ejemplo práctico corto
Coste desokupación: 3.000 € (abogados 1.500 €, cerrajería 500 €, reparaciones 1.000 €).
Si la vivienda se vende 6 meses después por 150.000 € y precio de compra 100.000 €, esos 3.000 € reducen la ganancia patrimonial neta.
Plusvalía, IRPF y ganancias patrimoniales: casos prácticos
A continuación, tres escenarios frecuentes con cálculos simples y explicaciones de tratamiento fiscal.
Precio de compra (2020): 120.000 €
Precio de venta (2026): 160.000 €
Gastos de desokupación justificados: 4.000 €
Ganancia patrimonial: 160.000 - 120.000 - 4.000 = 36.000 €
Resultado fiscal: esa ganancia tributa en IRPF como ganancia patrimonial (Escala 2026 aplicable). Además, el Ayuntamiento puede exigir la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) por el periodo de tenencia.
Caso B: vivienda recuperada sin venta (segunda residencia) y sin rentas
Si permanece vacía, la Agencia Tributaria puede imputar una renta inmobiliaria imputada si no está afectada a actividad económica. La imputación suele ser el 1,1% o 2% del valor catastral según supuestos. Esto implica tributación en la base del ahorro o general según la naturaleza del propietario.
Caso C: vivienda en alquiler recuperada y vendida
Si estaba alquilada, es crucial acreditar periodos de percepción y ausencia de renta tras la ocupación. Los ingresos del alquiler se declaran en la sección de rendimientos de capital inmobiliario; periodos sin cobro deben justificarse para evitar imputaciones indebidas.
Tabla comparativa: impacto fiscal según uso y operación
Situación
Impuesto principal afectado
Posibilidad de deducir gastos
Observaciones
Venta inmediata tras desalojo
IRPF (ganancia patrimonial) + plusvalía municipal
Sí, si facturados y vinculados a la transmisión
Documentar fecha de desocupación y facturas
Mantener vacía (segunda residencia)
Imputación de renta inmobiliaria (1,1%/2%)
No aplicable salvo gastos que reduzcan valor contable
Revisar valor catastral actualizado
Alquilada antes y tras desalojo
Rendimientos del capital inmobiliario + IRPF
Gastos de reparación son deducibles de rendimientos
Justificar ingresos y periodos sin cobro
Impacto para propietarios que alquilaban: imputación de rentas y devoluciones
Cuando una vivienda estaba en alquiler y se produce ocupación, la tributación se complica:
Si el propietario dejó de percibir rentas, debe conservar contratos, comunicaciones y justificantes de impago para acreditar periodos sin ingresos.
Los ingresos del alquiler se declaran en rendimientos del capital inmobiliario; los gastos deducibles deben relacionarse con la obtención de esos ingresos.
En algunos supuestos es posible solicitar devoluciones o rectificaciones si Hacienda ha imputado rentas por el periodo en que la vivienda estuvo ocupada y se pueden probar los impagos.
Recomendación práctica: enviar una comunicación formal a Hacienda (con asesoramiento) acompañando documentación y solicitar rectificación si procede. Es esencial conservar el registro de comunicaciones con inquilinos, abogados y policía.
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Sanciones, inspecciones y riesgos fiscales tras recuperación
La recuperación de la vivienda puede atraer la atención de Hacienda o del ayuntamiento (plusvalía). Los riesgos principales son:
Inspección para verificar imputaciones de renta: si Hacienda sospecha ocultación de ingresos o incorrecta declaración de ganancias patrimoniales.Reclamación de plusvalía municipal: los ayuntamientos revisan las transmisiones y la recuperación seguida de venta puede activar liquidación.Sanciones por falta de documentación: ausencia de facturas o contratos puede impedir deducir gastos.
Cómo reducir riesgos:
Mantener un expediente exhaustivo con facturas, emails, actas policiales y sentencias.
Presentar declaraciones complementarias o solicitudes de rectificación antes de que Hacienda inicie actuación fiscal cuando exista error claro.
Consultar un asesor fiscal con experiencia en inmuebles y desokupaciones.
Fuentes y guías: Información de IRPF - Agencia Tributaria y normativa local de plusvalía municipal en el BOE.
Checklist decisional: vender, rentabilizar o reclamar indemnización
Antes de decidir, conviene evaluar fiscalmente cada opción. Este checklist ayuda a comparar coste-beneficio.
¿Se dispone de toda la documentación que justifica gastos y fecha de recuperación? (facturas, actas, sentencias)
¿El valor de mercado actual justifica una venta inmediata tras descontar impuestos y gastos?
¿Existen arrendatarios previos o contratos que compliquen la reposición de la explotación?
¿Hay póliza de seguro que cubra parte de los costes o daños?
¿Se puede reclamar indemnización a responsables (ocupantes) y cómo afectará fiscalmente esa indemnización?
Consideraciones fiscales por opción
Vender: tributa la ganancia patrimonial y puede generar plusvalía municipal; deducciones de gastos posibles si están documentadas.
Rentabilizar (vuelta al alquiler): ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario; se pueden deducir gastos de conservación y amortización si corresponde.
Reclamar indemnización: las indemnizaciones por daños patrimoniales pueden tributar como ganancia patrimonial o como rendimiento del capital según su naturaleza; documentación y base de cálculo son claves.
Flujo fiscal tras recuperación de vivienda ocupada
Flujo fiscal tras recuperación de vivienda ocupada
📄
Paso 1 → Reunir documentación: escrituras, IBI, facturas y sentencias
🔍
Paso 2 → Clasificar gastos: legales, reparaciones, seguridad
🧾
Paso 3 → Declarar: IRPF, ganancia patrimonial o imputación de renta
⚖️
Paso 4 → Decidir: vender, alquilar o reclamar (evaluar costes e impuestos)
✅
Resultado → Minimizar impuestos y evidenciar gastos para reducir la base imponible
Ventajas, riesgos y errores comunes
Beneficios / cuándo aplicar ✅
Recuperar y vender puede generar liquidez y permitir deducir gastos vinculados a la transmisión.
Rentabilizar con alquiler restablece flujo de caja y permite amortizar el activo fiscalmente.
Reclamar indemnización procede si hay responsables identificables y pruebas de daño.
Errores que debes evitar / riesgos ⚠️
No conservar facturas o actas policiales: impide deducciones.
Vender sin calcular la plusvalía municipal o consultar posible bonificación local.
No acreditar periodos de falta de ingreso en alquiler: Hacienda puede imputar rendimientos.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal tras vender una vivienda recuperada?
La plusvalía la paga el vendedor salvo pacto distinto; el impuesto grava el incremento del valor del suelo desde la adquisición hasta la transmisión.
¿Se puede deducir el coste del abogado en la declaración de la renta?
Sí, si el gasto está directamente vinculado a la transmisión (venta) o a la obtención de rendimientos del alquiler y se dispone de factura.
¿Cómo justificar periodos sin ingresos por ocupación ante Hacienda?
Con contratos, comunicaciones de impago, actas policiales y sentencias que permitan acreditar la imposibilidad de cobrar durante el periodo.
¿Tributa la indemnización recibida por daños?
Depende de la naturaleza: daños patrimoniales indemnizados suelen considerarse sustitutos del precio o ganancia patrimonial; analizar caso concreto con asesor.
¿Qué documentación conserva el Ayuntamiento para calcular la plusvalía?
Valor catastral, fecha de adquisición y fecha de transmisión; es importante verificar la base imponible y solicitar comprobaciones si procede.
¿Se puede solicitar una rectificación si Hacienda imputa rentas erróneamente?
Sí, mediante declaración complementaria o recurso administrativo aportando justificantes; conviene asesoría fiscal.
¿Influye la comunidad autónoma en retenciones o impuestos sobre la venta?
Las reglas principales de IRPF y plusvalía son estatales, pero pueden existir programas autonómicos que afectan a deducciones o bonificaciones locales.
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TU PRÓXIMO PASO:
Reunir y ordenar toda la documentación (escritura, IBI, facturas, sentencias).
Contactar con un asesor fiscal especializado y valorar la opción fiscal más eficiente (vender, alquilar o reclamar).
Preparar las declaraciones o rectificaciones necesarias y conservar copias certificadas de todo el expediente.
Jesús Barrios
Con más de 12 años de experiencia ayudando a comunidades y empresas a resolver situaciones de ocupación ilegal, este autor aporta un profundo conocimiento práctico y estrategias efectivas para proteger propiedades y recuperar espacios de manera segura. Cada artículo en Desokupaciones está diseñado para ofrecer soluciones claras, consejos aplicables y orientación confiable, con el objetivo de empoderar a los lectores y ayudarles a tomar decisiones seguras y rápidas frente a estas situaciones complejas.