¿Ocupación de un inmueble ? Cada hora que pasa dificulta recuperar la posesión y cuantificar daños: pruebas incompletas o mal custodiadas pueden anular medidas cautelares y encarecer la reclamación. El propietario, pequeño inversor o presidente de comunidad necesita pruebas rápidas, admisibles en juicio y controladas en coste para mantener la iniciativa.
Peritajes e informes técnico-legales para juicios por ocupación son imprescindibles: si se va a presentar una demanda por ocupación, se necesita un informe pericial técnico-legal que pruebe titularidad, describa la situación fáctica, cuantifique daños y permita adoptar medidas cautelares. En 48–72 horas se puede determinar el alcance mínimo, las pruebas imprescindibles y ofrecer un modelo de informe que resiste el examen judicial para recuperar la posesión y reclamar indemnización .
Conviene comenzar por el Resumen del proceso para asegurar las primeras 48 horas.
Resumen del proceso
Detectar la ocupación y actuar en las primeras 48 horas: recabar testigos, fotografías con metadatos y aviso a fuerza de seguridad.
Preservar pruebas con cadena de custodia: acta notarial o acta técnica y custodia documentada.
Encargar peritaje urgente (5–10 días) con metodología y anexos verificables.
Presentar medidas cautelares basadas en informe pericial y acta notarial.
Incluir tasación económica de daños y presupuesto de reparación.
Registrar y custodiar pruebas para el juicio: fotos, vídeos, actas, testigos y peritaje.
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Actuar en las primeras 48 horas. No confrontar a los ocupantes. Llamar a Policía Nacional, Guardia Civil, Mossos, Ertzaintza o Policía Local según lugar. Avisar al administrador de fincas o al presidente de la comunidad.
Registrar la escena con pruebas que conserven metadatos. Hacer fotografías y vídeos con reloj sincronizado y geolocalización. Tomar testigos presenciales y recoger declaraciones firmadas.
Solicitar acta notarial si hay acceso del notario. El acta notarial aporta un sello público. El acta no sustituye al peritaje, pero acelera medidas cautelares.
Preservar los metadatos: copiar las imágenes originales, guardar vídeos con sello temporal y anotar el dispositivo y la hora. Si hay dudas, pedir al notario o a la Policía Judicial que certifiquen la cadena de custodia.
Registrar la titularidad antes de iniciar el peritaje. Obtener escritura o nota simple del Registro de la Propiedad. Sin ese documento la reclamación pierde fuerza.
Modelo breve de declaración de testigo:
DECLARACIÓN DE TESTIGO
Lugar: [Ciudad], fecha: [dd/mm/aaaa]
Nombre y DNI: [Nombre completo] — [DNI]
Declara bajo juramento que el día [dd/mm/aaaa] a las [hh:mm] observó en [dirección] la presencia de personas no autorizadas en la vivienda/local, que había [describir hechos]. Firma: _ _
Cadena de custodia: protocolo práctico y técnico
Para que las pruebas resistan el examen judicial, conviene un protocolo operativo claro:
Apertura de un Registro de Cadena de Custodia (RCU) con identificación del incidente, fecha/hora de detección y número de expediente.
Generación de copias forenses de archivos multimedia inmediatamente (hash SHA‑256) y almacenado en soporte inmutable.
Sellado temporal de los ficheros mediante servicio TSA o certificación notarial si es posible.
Formulario de custodia firmado por quien recoge, quien recibe y testigo (campo de firma, DNI, rol, fecha/hora, descripción del material, hash).
Almacenamiento en dos ubicaciones con acceso restringido (lectura solo para perito y representante legal).
Ejemplo de campos mínimamente obligatorios en el formulario de custodia:
ID evidencia: EV-2026-001
Descripción: 12 fotos interiores + 1 vídeo 00:03
Fecha/hora captura: 01/04/2026 14:22
Dispositivo: móvil X, IMEI xxxx
Hash (SHA-256): a3b1...f4c2
Custodia inicial (nombre/DNI/firma): [Nombre] / [DNI] / [firma]
Transferencia a perito (nombre/DNI/firma): ...
Observaciones: acta notarial nº X
Implementar estas medidas reduce las impugnaciones por alteración y permite que el peritaje enlace técnicamente cada archivo con su metadato y su trazabilidad legal.
El objetivo del peritaje es convertir hechos en prueba técnica. Se busca que el informe sea admisible, claro y cuantificable. El peritaje debe responder a las preguntas procesales: quién, cómo, cuándo, qué daños y cuánto cuesta reparar.
Estructura mínima exigible en el informe pericial:
Identificación del perito y acreditación colegial o registro profesional.
Objeto del encargo y preguntas periciales.
Metodología empleada y normas técnicas aplicadas.
Hechos constatados con pruebas objetivas: fotos con metadatos, actas, mediciones.
Cálculo económico detallado de daños y coste de reparación.
Conclusiones claras y propuestas de medidas cautelares si procede.
Anexos verificables: planos, fichas, vídeos y actas notariales.
Perito y acreditación. Verificar que el técnico esté colegiado en Colegio de Arquitectos o Ingenieros. Pedir CV y experiencia en juicios por ocupación. Confirmar seguro de responsabilidad profesional.
Visita pericial: plan de trabajo práctico
Identificación y comprobación documental de la propiedad (30–60 minutos).
Relevamiento fotográfico geo-referenciado y con timestamp (45–90 minutos).
Croquis y mediciones básicas (30–60 minutos).
Inventario de bienes y daños (30–60 minutos).
Valoración económica y presupuesto de reparación (48–72 horas para informe completo).
Infografía del flujo de trabajo (detección → cadena → peritaje → medidas cautelares → juicio):
Detección (48 h)
→
Preservación de pruebas
→
Peritaje urgente (5–10 días)
→
Medidas cautelares
→
Juicio y ejecución
Plantilla mínima de informe pericial urgente (texto que se copia y adapta):
INFORME PERICIAL URGENTE
Identificación del perito: [Nombre], colegiado nº [xxx]
Encargo: [Descripción breve del encargo]
Documentos aportados: escritura, nota simple, acta notarial, fotos
Visita: fecha y hora
Hechos constatados: [Descripción objetiva con fotos numeradas y metadatos]
Valoración económica: daños directos € [importe], estimación reparación € [importe]
[Conclusión clara sobre ocupación y necesidad de medida cautelar]
Anexos: fotos originales (con EXIF), acta notarial, croquis, presupuesto
Firma y fecha
"La valoración de la prueba pericial corresponde al juez, que debe motivar su decisión sobre la base de elementos técnicos y de la cadena de custodia.", doctrina del Tribunal Supremo sobre prueba pericial
Advertencia: un informe sin identificación clara del perito, sin metodología ni anexos verificables suele ser impugnado y pierde eficacia en medidas cautelares. No contratar peritos sin colegiación ni seguro.
A modo de ejemplo práctico, incluir en el artículo un informe desarrollado ayuda a entender el estándar exigible. Informe "INFORME PERICIAL Nº 2026-045. Vivienda C/ Ficticia 10, Madrid". Encargo: acreditar ocupación y cuantificar daños detectados 01/04/2026. Visita: 01/04/2026 15:00. Hechos constatados: ocupación no autorizada en dos estancias, puertas forzadas (fotos 001–010 con EXIF), rotura de cerraduras y retirada de instalaciones valoradas. Valoración económica: daños directos €3.420 (mano de obra €1.200, materiales €620, reparación cerraduras €150, reposición mobiliario €1.450). Metodología: relevamiento fotogramétrico, medición con láser, cotejo de inventario previo aportado por propietario. La ocupación actual no está amparada por título; existe riesgo de sustracción adicional.
Anexos: PDFs con 10 fotos originales (hash), acta notarial nº 12/2026, croquis y presupuesto de reparación detallado (pestañas con partidas y precios unitarios). El ejemplo y una breve guía para adaptar cifras al caso real mejoran la utilidad práctica para el pequeño inversor.
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Paso 3: tarifas, plazos y contratación
Rangos de coste orientativos y variables. A modo orientativo:
Informe urgente básico (visita + informe corto): 450–900 €.
Informe completo con tasación y presupuesto de reparación: 900–2.500 €.
Suplemento urgencia (24–72 h): 30–60% sobre tarifa.
Desplazamiento y kilometraje: según distancia, 0,30–0,60 €/km.
Peritaje forense digital o videoanálisis: 500–1.500 €.
Comparecencia en juicio: 300–800 € por día.
Servicio
Plazo
Rango (€)
Informe urgente básico
48–72 h
450–900
Informe completo y tasación
5–15 días
900–2.500
Análisis forense digital
7–20 días
500–1.500
Optimizar costes significa priorizar. Para medidas cautelares bastan acta notarial más informe breve que acredite ocupación y riesgo de daños. Para condena por daños hace falta informe completo y tasación detallada.
Modelo de cláusula mínima en encargo a perito:
ENCARGO PROFESIONAL
Objeto: elaboración de informe pericial sobre [dirección].
Plazo: entrega en [plazo acordado].
Entregables: informe en PDF, anexos originales, declaración en juicio.
Honorarios: [importe] + IVA. Anticipo: [importe].
Custodia: originales entregados al propietario.
Firma: _ _
Paso 4: normativa, jurisprudencia y casos prácticos
Marco normativo esencial. Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para medidas cautelares y prueba. Código Penal para usurpación y allanamiento. Ley de Propiedad Horizontal cuando afecta a comunidades. Ley de Arrendamientos Urbanos si hay contrato.
Referencias institucionales. Consultar doctrina del Consejo General del Poder Judicial y estadísticas de 2023 sobre carga de trabajo de los juzgados. Para trámites de Policía y Guardia Civil, seguir protocolos locales y del Ministerio de Justicia.
Estudios de caso (resumen y lecciones):
Caso A. Vivienda en Madrid (anónimo). Ocupación detectada en fin de semana. Acta notarial y peritaje urgente presentados en 5 días. Juzgado acordó medida cautelar y expulsión en 12 días. Lección: rapidez y acta notarial reducen el tiempo de tutela posesoria.
Caso B. Local comercial en Barcelona. Ocupantes habían causado daños y retirado mercancía. Peritaje completo y tasación por perito economista. Sentencia reconoció indemnización y orden de desalojo. Lección: tasación detallada incrementa la reparación económica.
Caso C. Comunidad en Valencia. Ocupación simultánea en varios pisos. Coordinación con Policía Local y administración de fincas. Uso de inventarios y peritaje por lotes. Lección: coordinar la comunidad y centralizar pruebas evita costes duplicados.
Anexo normativo y selecta jurisprudencia
El informe debe llevar un anexo legal con las disposiciones concretas que fundamentan las medidas solicitadas. Al menos incluir: referencias a la Ley de Enjuiciamiento Civil (capítulos sobre medidas cautelares y valoración de pruebas periciales), al Código Penal en lo relativo a usurpación y allanamiento, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando proceda. Además, adjuntar jurisprudencia selecta que respalde la admisibilidad de actas notariales y peritajes técnicos: sentencias del Tribunal Supremo y resoluciones de Audiencias Provinciales que valoren la cadena de custodia y la prueba pericial en procesos de desalojo (por ejemplo, seleccionar 3–5 sentencias recientes por provincia o materia).
En el informe conviene incluir la cita completa (órgano, sala, nº de recurso, fecha) y un breve extracto motivado que resuma por qué esa resolución es aplicable al caso concreto; así el juez encuentra en el anexo el marco legal y la doctrina que soportan las conclusiones técnicas.
Errores que arruinan el resultado
Contratar al perito más barato sin acreditación colegial. El informe puede ser impugnado.
Retrasar el peritaje hasta después de presentar la demanda. Se pierde la ventana para medidas cautelares.
No preservar metadatos de fotos y vídeos. Las imágenes sin EXIF pierden valor probatorio.
No documentar la cadena de custodia. Si no existe custodia, el juez cuestionará la integridad de las pruebas.
Mezclar objetivos: pedir al perito un documento genérico cuando se necesita urgente medida cautelar. El encargo debe reflejar el objetivo procesal.
Esto no funciona si el ocupante aporta un contrato auténtico o título válido. Tampoco sirve cuando el coste del peritaje supera el valor económico recuperable.
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Cuándo no funciona este método / alternativas
No procede peritaje cuando existe contrato de arrendamiento vigente o cesión probada. Si la Policía puede ejecutar desalojo inmediato por orden administrativa, la vía penal o administrativa puede ser más rápida.
Alternativas: mediación si hay vivienda habitual acreditada por el ocupante y se busca solución social. Procedimiento penal si hay violencia, amenazas o allanamiento de morada.
En casos con menores o situaciones de vulnerabilidad, coordinar con servicios sociales. La estrategia jurídica puede adaptar pruebas y plazos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el peritaje técnico?
Es un dictamen elaborado por un experto que analiza hechos técnicos y los traduce en prueba jurídica.
El peritaje identifica hechos, aplica normas técnicas y cuantifica daños. Sirve para acreditar ocupación, medir daños y fundamentar solicitudes de medidas cautelares. El juez valora el informe dentro del resto de pruebas y debe motivar su decisión.
Entre 450 y 2.500 euros según alcance.
El coste depende de urgencia, desplazamiento y detalle de la tasación. Un informe urgente y básico puede costar 450–900 €; uno completo con presupuesto de reparación 900–2.500 €. Compare ofertas y pida desglose por partidas antes de encargar.
¿Cuánto cuesta un juicio de desalojo?
Varía mucho, desde 1.500 € en adelante.
Los gastos incluyen abogado, procurador, peritajes y posibles costas. Un juicio sencillo puede alcanzar 1.500–4.000 €. Si se suma tasación detallada y perito forense, el coste sube. Evaluar coste-beneficio antes de litigar.
¿Cuánto puede tardar un juez en echar a unos okupas?
Plazos variables: semanas a meses.
Si hay medidas cautelares urgentes el lanzamiento puede abordarse en días o pocas semanas. En procesos ordinarios sin cautelares el trámite puede durar meses. Factores que aceleran: acta notarial, informe pericial, intervención policial y carga del juzgado.
¿Cómo buscar un perito judicial?
Buscar en colegios profesionales y registros.
Consultar Colegios de Arquitectos, Ingenieros o listado de peritos del Colegio Oficial. Pedir referencias de casos similares. Verificar seguro y experiencia en juicios por ocupación. Solicitar CV y ejemplos de informes entregados en los últimos meses.
¿Qué diferencia hay entre perito tasador judicial y perito técnico?
El perito tasador valora económicamente; el técnico certifica hechos.
El perito tasador centra su trabajo en la valoración económica y mercado. El perito técnico puede ser arquitecto o ingeniero que certifica daños y causas. Ambos pueden actuar como peritos en un proceso, según el objeto del encargo.
¿Puede un acta notarial sustituir a un peritaje?
No sustituye, pero agiliza medidas cautelares.
El acta notarial certifica presencia y hechos observados. Para la cuantificación de daños y la valoración técnica se precisa informe pericial. La mejor práctica combina ambas pruebas.
Próximos pasos y recursos prácticos
Hoja de ruta inmediata:
Reunir escritura o nota simple del inmueble.
Recoger fotografías y vídeos con metadatos en 48 h.
Tomar declaraciones de testigos y solicitar acta notarial si es posible.
Encargar peritaje urgente indicando objetivo: medida cautelar o tasación.
Presentar demanda o solicitud de medidas cautelares con informe y acta.
Modelo de correo para solicitar presupuesto a perito:
Asunto: Solicitud de presupuesto para informe pericial urgente
Estimado/a Sr/a [Apellido],
Se solicita presupuesto para informe pericial urgente sobre la propiedad en [dirección]. Objetivo: acreditar ocupación y valorar daños para medidas cautelares. Plazo requerido: 48–72 h para definir alcance y 5–10 días para informe final.
Documentos adjuntos: escritura/nota simple, fotografías preliminares.
Agradecer presupuesto desglosado por partidas.
Atentamente,
[Nombre]
[Teléfono]
Plantilla de cadena de custodia (formato breve):
CADENA DE CUSTODIA
Hecho: [Descripción]. Fecha y hora: [dd/mm/aaaa hh:mm]. Prueba: [foto/video/objeto] identificada como [ID]. Persona que recoge: [Nombre - DNI]. Lugar de custodia: [Dirección/Servidor]. Firma: _
Para solventar dudas técnicas o pedir referencia de sentencias, consultar la sede del Poder Judicial: Consejo General del Poder Judicial .
Dato útil: en los últimos meses varios juzgados aceleraron medidas cautelares cuando se presentaron acta notarial y peritaje en menos de 10 días.
Planificar tiempos y pruebas para reproducir ese efecto.
Si procede, coordinar con el abogado para convertir el peritaje en prueba pericial judicial. El perito debe estar disponible para ratificar en sala. Planificar comparecencia con antelación.
Notas finales sobre excepciones. No aplicar este procedimiento cuando la ocupación tenga título válido o exista posibilidad de desalojo inmediato por vía administrativa. En esos casos la actuación debe adaptarse.
Autor: Jesús Barrios. Más de nueve años de experiencia asistiendo a comunidades y pequeños inversores en procesos de ocupación. Fecha: 2026-04-03.
