Una ocupación exige actuar rápido, pero no debes contratar a ciegas. Una empresa no puede entrar por la fuerza ni sustituir al juzgado. Un precio bajo puede ocultar costes, conflictos y riesgos civiles o penales.
La contratación de empresas de desokupación no sustituye un desalojo judicial. Tampoco permite coacciones, amenazas o entradas indebidas. Antes de firmar, revisa el seguro, las referencias, el presupuesto, el contrato y la coordinación con un abogado.
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Contratar una desokupación es legal solo con límites claros
Una empresa privada puede prestar servicios legales, pero no ejecutar un lanzamiento judicial . El juzgado ordena el lanzamiento. Las autoridades competentes lo llevan a cabo.
Identifica el problema antes de encargar nada
El allanamiento de morada ocurre al entrar o quedarse sin permiso en una vivienda usada como morada. También puede afectar a una segunda residencia acreditable. Si la entrada es reciente, llama a la Policía Nacional o a la Guardia Civil.
Aporta pruebas del uso de la vivienda. Lleva llaves, recibos, fotos y objetos personales. Estos elementos ayudan a acreditar que el inmueble es tu morada.
La usurpación de inmueble suele afectar a un piso, local o finca que no es morada. Un inquilino que no paga no siempre es un ocupa. Existe un alquiler que debe revisarse.
Cada conflicto exige una vía distinta y pruebas diferentes.
Lo que nunca debes autorizar
No encargues ni toleres amenazas, presión, daños o retirada de bienes. Tampoco permitas accesos indebidos o cortes de agua, luz, gas o internet. Estas acciones pueden causar responsabilidad penal y civil.
La Ley 5/2014 regula los servicios de seguridad privada . Puedes consultar la Ley 5/2014 de Seguridad Privada publicada en el BOE . No existe una licencia general de “empresa desokupa” para desalojar viviendas.
No todos los conflictos de posesión tienen la misma respuesta. La usurpación suele afectar a inmuebles que no son morada, mientras que el allanamiento protege la vivienda donde una persona hace su vida privada.
Una vivienda puede ser morada aunque no sea residencia permanente. El impago de alquiler parte de un contrato vigente y suele exigir reclamar rentas y, si procede, pedir el desahucio.
Si el contrato terminó, revisa si hubo tolerancia o prórroga. También debes comprobar si existe permanencia sin título. El precario suele ser una posesión permitida al inicio, gratuita o tolerada.
El error más frecuente es tratar un impago como una ocupación ilegal.
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Comunidad, finca o sociedad: compara las vías reales
La comunidad, sociedad o particular debe elegir la vía según la posesión y las pruebas. Una promesa de rapidez no debe decidir el caso.
Qué opción encaja con cada situación
Vía Cuándo procede Coste que debes prever Límite esencial
Denuncia policial Entrada reciente, posible delito, daños o amenazas Sin tarifa privada de intervención policial Las autoridades valoran la actuación Vía judicial Impago, precario, usurpación o posesión discutida Abogado, procurador si procede y posibles peritos No fija una fecha de recuperación Mediación privada Acuerdo libre y documentado entre las partes Tarifa inicial, viajes y horas pactadas Debe parar ante presión o falta de consentimiento Seguridad habilitada Vigilancia preventiva o protección autorizada Entre 18 y 35 euros por hora, más IVA No puede desalojar ni resolver la posesión Prevención antiocupación Inmueble vacío o entre alquileres Alarma, cerradura, visitas y control de llaves No sustituye la respuesta legal ante una entrada
La denuncia sirve ante una entrada reciente o un posible delito. La vía judicial sirve cuando existe impago, precario o posesión discutida. La mediación solo funciona si las dos partes aceptan un acuerdo libre.
Un desalojo judicial no tiene un plazo fijo de recuperación. Depende del juzgado, las notificaciones, la posible oposición y la fecha señalada para el lanzamiento.
Cómo comprobar empresa, seguro y referencias
Pide razón social, NIF, domicilio, responsable, factura y presupuesto con fecha. Si ofrece vigilancia, comprueba que la empresa y el personal estén habilitados. Consulta la información del Ministerio del Interior sobre seguridad privada .
Pide la póliza vigente de responsabilidad civil. Revisa sus exclusiones antes de firmar. Desconfía de recuperaciones garantizadas, pagos solo en efectivo o personal sin identificar.
Los plazos dependen de la vía legal aplicable. Una denuncia por posible allanamiento puede permitir una actuación inmediata, pero las autoridades deben apreciar indicios y circunstancias suficientes.
No existe una regla automática basada solo en las horas transcurridas. La mediación puede acabar pronto si hay un acuerdo libre y comprobable. Si falta ese acuerdo, debe parar.
Lo que omiten muchas ofertas es que la rapidez no crea facultades legales.
Contrato y presupuesto: evita costes y encargos ambiguos
El contrato debe fijar el servicio, sus límites y cada coste. También debe indicar quién puede detener el servicio al momento.
Documentos que debes reunir antes de firmar
Reúne nota simple o escritura, DNI del representante y contrato de alquiler si existe. Añade comunicaciones, recibos, fotos, inventario y denuncia, si la hay. Estos documentos muestran qué ha pasado y cuándo.
Una comunidad debe añadir el acta que autorice su actuación. También debe aportar los datos del administrador. Ordena los documentos en una línea de tiempo.
La línea de tiempo ayuda a separar impago, ocupación ilegal y permanencia sin título. Piensa en ella como una agenda con pruebas. Cada fecha debe tener un documento o una foto que la respalde.
Cláusulas que protegen al propietario
Incluye una prohibición expresa de coacciones, amenazas, daños y entradas sin permiso válido. Prohíbe retirar bienes y cortar suministros. Define responsables, órdenes válidas y un registro de incidencias.
Exige la cancelación inmediata si surge una conducta prohibida. El contrato no debe garantizar la recuperación. La vía judicial debe coordinarse con un abogado independiente.
Un presupuesto útil separa cada partida. Así puedes comparar servicios reales y detectar importes abiertos. Debe indicar análisis inicial, desplazamiento, horas y número de profesionales.
También debe detallar la vigilancia habilitada cuando corresponda. Debe incluir viajes, cerrajero, custodia de llaves, informes, abogado e IVA. Revisa cada concepto antes de aceptar.
Un caso habitual: el presupuesto anuncia un precio cerrado, pero añade viajes y horas después. El coste final crece sin que el propietario lo previera. Por eso, pide por escrito las inclusiones y exclusiones.
El presupuesto debe indicar suplementos nocturnos, kilometraje, dietas y renovaciones semanales. También debe indicar gastos de cancelación y calendario de pagos. Un precio cerrado solo es claro si fija sus límites.
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Tras recuperar el inmueble, asegura pruebas y accesos
Tras una entrega válida o un lanzamiento judicial, documenta primero. Repara después. Así conservas las pruebas de daños y del estado inicial.
Inventario, daños y suministros tras la entrega
Revisa puertas, ventanas, muebles, contadores y zonas comunes. Haz fotos con fecha. Guarda presupuestos y facturas de reparación.
Haz un acta de entrega de llaves. Incluye fecha, número de copias y personas presentes. Cambia cerraduras y códigos tras recuperar la posesión de forma legítima.
Comunica el siniestro a la aseguradora dentro del plazo de la póliza. No esperes a tener todas las reparaciones hechas. La póliza puede exigir aviso previo o ciertas pruebas.
Las fotos y el acta evitan discusiones sobre el estado del inmueble.
La decisión prudente antes de contratar
Contrata solo mediación voluntaria, vigilancia legal o apoyo documental. Exige identidad, seguro y factura comprobables. Ante allanamiento reciente, llama a la Policía Nacional o a la Guardia Civil.
Ante alquiler, impago o fin de contrato, habla primero con un abogado. La vía suele ser la Ley de Enjuiciamiento Civil. No uses una empresa para saltarte el proceso legal.
Contrata apoyo privado solo si su función es legal y queda escrita. Si hay allanamiento reciente, avisa de inmediato a las fuerzas policiales. Si hay alquiler o impago, sigue la vía arrendaticia con abogado. La mediación privada solo encaja con un acuerdo libre. Rechaza cualquier oferta que prometa sacar personas por presión o fuerza.
Este enfoque no es el principal si tu vivienda habitual sufrió una entrada reciente. Comunica el hecho de inmediato a Policía Nacional o Guardia Civil. Tampoco sustituye la vía civil o arrendaticia ante impago, fin de contrato o precario. No lo apliques si el servicio incluye cualquier acto fuera de la ley.
Antes de aceptar un presupuesto, revísalo con tu abogado. Comprueba las cláusulas de prohibición, cancelación, responsabilidad civil y gastos extra.
Preguntas comunes
¿Es legal contratar una empresa de desokupación?
Sí, si presta mediación voluntaria, apoyo documental o vigilancia habilitada. No puedes encargar coacciones, amenazas, daños, entradas indebidas, cortes de suministros o expulsiones por fuerza.
¿Cuánto cobra una empresa para desocupar?
No existe una tarifa oficial. Los presupuestos privados suelen ir de 1.500 a 6.000 euros, antes de extras. Exige IVA, viajes, vigilancia, cerrajero, abogado y cancelación detallados.
¿Puede una empresa cambiar la cerradura de mi vivienda?
No si la posesión sigue discutida. Debe existir consentimiento válido o respaldo jurídico. Cambia la cerradura tras una recuperación legítima y documentada.
¿Qué hago si mi inquilino deja de pagar?
No lo trates como ocupación ilegal sin revisar contrato y pruebas. El impago suele exigir la vía arrendaticia. Necesitarás abogado y procedimiento de desahucio.
¿Cómo sé si una empresa de seguridad está habilitada?
Comprueba razón social, personal, póliza y funciones contratadas. Consulta la información del Ministerio del Interior. La habilitación para vigilar no permite desalojar personas.
¿Puede responder el propietario por lo que haga la empresa?
Sí, sobre todo si encarga, conoce, facilita o tolera coacciones, amenazas, daños o accesos indebidos. El contrato debe prohibir esas conductas. También debe permitir una cancelación inmediata.
