Peritaje y valoración tras okupación para reclamar

¿Ha detectado una okupación o acaba de recuperar un inmueble? La incertidumbre sobre daños, responsabilidades y plazos suele paralizar decisiones y aumentar costes evitables. Propietarios, presidentes de comunidad y pequeños inversores necesitan pasos claros y urgentes para documentar la escena, cuantificar pérdidas y proteger su derecho a reclamar.

Peritaje y valoración de daños tras okupación: es necesario un peritaje técnico que cuantifique todos los daños para reclamar responsabilidades y activar coberturas. Detalla cuándo encargarlo, qué inspecciona el perito, cómo se calcula la reparación, ejemplos de costes y plantillas de inventario, y aporta pautas de cadena de custodia para conservar pruebas y preparar una reclamación sólida. Conviene actuar con rapidez: documentar, contratar perito y preservar la evidencia.

Resumen del proceso: pasos rápidos para actuar

1. Avisar a la policía y solicitar acta de presencia.
2. No limpiar ni mover nada; conservar la escena.
3. Contratar un perito de parte en 24–72 horas.
4. Documentar con fotos, vídeo hablado y testigos.
5. Obtener presupuesto desglosado y presentar reclamación al seguro.
6. Si hay disputa, solicitar perito judicial en el Juzgado.

Paso 1: actuar y asegurar la prueba en las primeras 72 horas

Actuar rápido evita pérdida de capacidad probatoria y facilita la reclamación.

Llama a la Policía Nacional, Guardia Civil o Policía Local según la jurisdicción y solicita acta de presencia con hora y agente.

No limpiar, no cambiar cerraduras ni permitir obras hasta que el perito acceda y documente.

¿Qué pide la policía en la escena?

La policía pide identificación del denunciante y datos del inmueble y toma acta de presencia.

Solicita que quede constancia de la ocupación y, si procede, de daños visibles en el acta.

¿Cuánto tiempo hay antes de perder pruebas?

Las primeras 24–72 horas son críticas para fotos y testimonios.

Si se altera la escena después, la prueba disminuye mucho y el valor del informe baja.

Paso 2: encargar el peritaje: alcance y criterios mínimos

El encargo debe detallar alcance, normas aplicadas y entregables: inventario fotográfico, valoración económica desglosada y firma del técnico.

Especificar esto evita informes genéricos que no sirven en juicio ni para seguros.

¿Qué alcance pedir al perito?

Pedir inspección de estructura, acabados, instalaciones (electricidad, gas, agua), carpintería y mobiliario.

Añadir limpieza, desinfección y tratamiento de plagas si hay indicios de ocupación prolongada.

¿Qué formato debe tener el informe?

Informe con inventario fotográfico con metadatos, descripción técnica y presupuesto desglosado.

Incluir métodos de valoración concretos en el informe (por método del coste o reposición, método comparativo de mercado y, cuando proceda, método residual), explicar la elección y adjuntar la tabla de depreciación aplicada indicando vida útil estimada y el porcentaje anual utilizado.

Además, referenciar la fuente de precios (presupuestos colectivos, tarifas profesionales o baremos locales), y citar la normativa o guías profesionales consultadas (normas técnicas UNE aplicables y manuales de valoración profesional), de forma que cada partida monetaria quede justificadamente fundamentada.

Ejemplo de encargo y modelo de informe (copiar y adaptar):

Encargo: Peritaje de daños tras ocupación Inmueble: [Dirección completa] Fecha de actuación: [dd/mm/aaaa] Alcance: inspección estructural, instalaciones, cerramientos, mobiliario, limpieza y tratamientos. Entregables: informe técnico, inventario fotográfico con EXIF, presupuestos desglosados. Firma: Perito tasador colegiado: [Nombre], Nº colegiado: [0000]

Plantilla resumida de inventario fotográfico (para usar in situ):

1. Foto 001: Entrada principal - descripción breve - hora: [hh:mm] - testigo: [nombre]
2. Foto 002: Cocina - electrodomésticos dañados - lectura contador: [valor]
3. Foto 003: Baño - humedades y restos - coordenadas: [lat,long]

Paso 3: documentación y cadena de custodia

Registrar quién toma cada foto y dónde se guarda cada copia evita alegaciones de manipulación.

Sin cadena de custodia, las fotos pierden peso en el proceso y el seguro puede rechazar la reclamación.

¿Cómo conservar fotos y vídeos correctamente?

Guardar los archivos originales sin editar y conservarlos en soporte físico (disco externo) o en un repositorio forense; realizar copias forenses cifradas y generar un hash (SHA-256) de los ficheros fotográficos y de vídeo antes de cualquier subida. Si se sube a la nube, conservar la copia original offline y anotar la plataforma usada y hora de subida, porque algunos servicios comprimen o eliminan EXIF y eso debe constar para explicar cualquier variación.

Esta práctica garantiza cadena de custodia y preserva metadatos necesarios en peritajes y procedimientos judiciales.

Grabar un vídeo con voz describiendo la escena y la fecha para reforzar autenticidad.

¿Cómo registrar testigos y piezas físicas?

Anotar nombre, DNI y declaración breve firmada por cada testigo.

Etiquetar y sellar objetos retirados y registrar quién los custodia y dónde.

Paso 4: valoración económica: metodología y ejemplo práctico

La valoración separa reposición, reparación, depreciación, limpieza y gestión; el informe debe justificar cada partida.

Un presupuesto sin desglose suele fallar como prueba en juicio y frente a aseguradora.

¿Cómo calcular cada concepto?

Reposición = precio actual para reponer el bien por uno equivalente.

Reparación = coste de mano de obra y materiales para devolver uso.

Depreciación = descuento por antigüedad y uso según tablas del perito.

Ejemplo orientativo para vivienda 80 m²

Peritaje técnico: 400–1.500 € (2024).

Limpieza y desinfección profunda: 800–2.000 €.

Reparaciones de cerramientos y carpintería: 2.000–6.000 €.

Reposición de mobiliario y electrodomésticos: 1.500–5.000 €.

Total orientativo: 5.700–14.500 € con justificantes y facturas.

Para que la valoración deje de ser una cifra orientativa y pase a ser reproducible, conviene mostrar un cálculo unitario.

• Ejemplo práctico para vivienda de 80 m²: limpieza y desinfección profunda 12 €/m² x 80 m² = 960 €
• saneamiento de instalaciones (verificación y pequeñas reparaciones eléctricas y de gas) = 1.200 €
• sustitución de 4 ventanas y premarcos (300 €/ud) = 1.200 €
• sustitución de 3 puertas interiores (120 €/ud) = 360 €
• carpintería y cerramientos mayores (puerta exterior y reparación de portal) = 1.500 €
• reposición mobiliario esencial (sofá 840 € neto tras depreciación, frigorífico 600 €, camas y colchones 700 €) = 2.140 €
• costes de peritaje y gestión (perito + copias + desplazamiento) = 900 €

Suma parcial = 8.260 €. Si además se aplica una depreciación media justificada del 20% sobre mobiliario y electrodomésticos cuyo valor de reposición suma 3.500 € → depreciación 700 €, importe indemnizable por reposición neta = 2.800 €. Total valorado final aproximado: 8.360 € (tras ajustar por depreciaciones y partidas no reparables). Este tipo de desglose unitario y las fórmulas utilizadas (€/m², €/ud, % depreciación) permiten verificar y reproducir la cifra ante seguro o juzgado.

Comparativa de peritos y efectos sobre la estrategia

La elección entre perito de parte, perito judicial y perito de la aseguradora afecta la rapidez, coste y fuerza probatoria.

El cuadro permite decidir según objetivo: prueba fuerte, rapidez o coste reducido.

El error más frecuente en este punto es aceptar sin más la peritación de la aseguradora.

Esto funciona bien en teoría, pero en la práctica la aseguradora suele priorizar el menor coste frente a la reparación completa.

Un caso habitual: comunidad que aceptó solo la peritación del seguro y luego no pudo acreditar la reposición total en juicio, perdiendo parte de la indemnización.

Errores que arruinan la reclamación

Mover o limpiar la escena antes del peritaje reduce drásticamente la fuerza probatoria.

Pedir peritos no especializados en daños por okupación produce informes incompletos.

¿Qué documentan mal la mayoría?

Fotos sin metadatos, presupuestos genéricos y ausencia de testigos son fallos recurrentes.

No pedir tablas de depreciación o justificar precios deja lagunas en la cuantificación.

¿Qué evitar al presentar reclamación al seguro?

Enviar solo facturas y no un informe técnico completo es un error común.

No incluir acta policial o inventario fotográfico facilita el rechazo por la compañía.

Síntesis y pasos accionables ahora mismo

Solicitar peritaje de parte en 24–72 horas, conservar la escena y registrar testigos convierte la evidencia en prueba útil.

Adjuntar acta policial, informe pericial desglosado y presupuestos aumenta la probabilidad de éxito en la reclamación.

Si necesita respuesta rápida, contactar con un perito tasador y un abogado para valorar medidas cautelares acelera el proceso y evita pérdida de pruebas.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo debo encargar el peritaje tras detectar la ocupación?

Encargarlo dentro de 24–72 horas desde la detección o recuperación de la posesión.

Actuar en ese plazo preserva fotos, testigos y lecturas de contadores necesarias para la reclamación.

¿Sirve solo el informe de la aseguradora para reclamar?

No siempre; el informe de la aseguradora suele limitar partidas y priorizar ahorro.

Conviene tener un peritaje de parte para contrastar y, si hace falta, pedir perito judicial.

¿Qué coste tiene un peritaje y cómo se justifica?

Un peritaje técnico cuesta entre 400 y 1.500 € actualmente.

El informe debe justificar cada partida con precios, mano de obra y tablas de depreciación.

¿Cómo pruebo que los daños ocurrieron durante la ocupación?

Acta policial, declaraciones de testigos, fotos con metadatos y lectura de suministros forman el eje probatorio.

La cadena de custodia de las pruebas refuerza la validez ante juzgado y seguro.

¿Puedo pedir medidas cautelares para preservar el inmueble?

Sí: con peritaje de parte y solicitud al Juzgado de Guardia se puede pedir medida cautelar o prueba anticipada (LEC).

El abogado prepara la petición con el informe pericial y acta policial.

¿Qué perito es mejor si el seguro niega la indemnización?

Iniciar con perito de parte y, si hay disputa, solicitar perito judicial.

El perito de parte actúa rápido; el judicial da valor definitivo en el procedimiento.

¿Puedo recuperar costes si gano en juicio?

Sí: el juzgado puede condenar a indemnizar por daños y perjuicios y costas procesales.

Tener informe técnico, presupuestos y pruebas aumenta la probabilidad de recuperación total.

Recomendaciones finales y recursos prácticos

Contactar con un perito tasador colegiado y un abogado especializado facilita solicitar medidas urgentes y prepara la reclamación.

Incluir siempre: acta policial, inventario fotográfico con metadatos, informe pericial desglosado y presupuestos detallados.

Para normativa y respaldo institucional, ver información disponible en el Ministerio del Interior y la Ley Orgánica 4/2015 sobre seguridad ciudadana (2015).

Opinión concreta: optar por un perito de parte inmediato funciona bien para conservar pruebas, pero solicitar perito judicial es necesario si la aseguradora rechaza la indemnización; la combinación de ambos ofrece rapidez y fuerza probatoria en juicio.

Modelo breve de acta de recepción de peritaje (copiar y adaptar):

ACTA DE PERITAJE Inmueble: [dirección] Fecha: [dd/mm/aaaa] Hora: [hh:mm] Perito: [Nombre], Nº colegiado: [0000] Observaciones: [Descripción de daños] Inventario fotográfico: fotos 001–xxx con EXIF Presupuesto total: [€] Firma perito: ____ Firma solicitante: ______

Modelo de email para comunicar siniestro a la aseguradora:

Asunto: Notificación de siniestro por okupación - Póliza [nº]

Adjunto: acta policial, informe pericial, inventario fotográfico y presupuestos.

Solicito número de siniestro y peritación de la compañía.

Atentamente, [Nombre y DNI] [Teléfono]

Citas y datos: Ley Orgánica 4/2015 (Seguridad Ciudadana, 2015); utilizar referencias del Código Penal y LEC según proceda.

Si necesita peritaje urgente o valoración para presentar medidas cautelares, contactar con un perito tasador colegiado y un letrado para valorar la vía más rápida y segura.

En el informe es habitual y recomendable citar los criterios y normas aplicadas para la tasación y la depreciación: métodos de valoración por coste de reposición, comparación de mercado y criterio de reparación, así como el uso de tablas de depreciación razonadas que expliquen vida útil y porcentaje anual aplicado. En el ámbito técnico se mencionan habitualmente documentos profesionales y normas UNE pertinentes para materiales y ensayos, manuales de valoración del colectivo de arquitectos técnicos o peritos, y baremos sectoriales que sirven como referencia para precios de mano de obra y materiales.

Para dejar constancia técnica, el informe debe indicar explícitamente que la tasación de inmuebles se ha realizado según el método elegido (p. ej. coste de reposición razonado frente a cotejo de mercado), detallar la fuente de precios utilizada (presupuestos de mercado o tarifas profesionales) y señalar la normativa o tabla de depreciación aplicada para justificar los porcentajes practicados.

• El fallo que invalida tu valoración de daños
• Evita reparaciones de carpintería o luz que anulan el seguro

Jesús Barrios

Con más de 9 años de experiencia ayudando a comunidades y empresas a resolver situaciones de ocupación ilegal, este autor aporta un profundo conocimiento práctico y estrategias efectivas para proteger propiedades y recuperar espacios de manera segura. Cada artículo en Desokupaciones está diseñado para ofrecer soluciones claras, consejos aplicables y orientación confiable, con el objetivo de empoderar a los lectores y ayudarles a tomar decisiones seguras y rápidas frente a estas situaciones complejas.