¿Cuánto puede costar la recuperación tras una ocupación ? Los daños y pérdidas comienzan desde las primeras horas. La responsabilidad puede recaer en propietario, comunidad o en el ocupante.
Es necesario actuar de inmediato para preservar pruebas, contener riesgos y evitar que las reclamaciones prescriban. Se presentan pasos prácticos , plantillas y un flujo de responsabilidades. El objetivo es recuperar gastos con seguridad jurídica y minimizar costes.
Gestión de daños y reclamaciones para comunidades tras la ocupación:
Tras el desalojo, conviene documentar y custodiar los daños (fotos, vídeos, atestado) de forma inmediata
comunicar por escrito a la junta y al seguro
solicitar peritaje independiente
exigir subrogación si el seguro repara
reclamar responsabilidad civil a ocupantes y, si procede, a la comunidad
Contiene pasos, plazos orientativos y modelos para reclamar eficazmente.
Resumen del proceso
La guía ofrece pasos claros y plazos para recuperar costes. Se puede iniciar reclamaciones en 1–3 meses si se actúa correctamente.
Actuaciones urgentes (72 horas): proteger, fotografiar y pedir acta/atestado.
Documentar y custodiar: acta notarial/atestado más peritaje independiente.
Reparto de responsabilidades: comunidad o propietario según ubicación del daño.
Reclamar al seguro y pedir subrogación con facturas y peritajes.
Presupuestar y reclamar lucro cesante; decidir vía amistosa o judicial.
Si falla la vía amistosa, preparar demanda y pruebas técnicas.
1
72 h: asegurar escena y pedir atestado o acta notarial.
2
24–48 h: notificar junta y seguro por escrito con fotos.
3
5 años: conservar documentación mínima hasta prescripción civil (reforma 2015).
La prescripción civil general de las acciones por daños materiales empieza desde la fecha del daño o del desalojo que puso fin a la ocupación. Si el desalojo fue el 10/06/2022, el plazo de prescripción sería hasta el 10/06/2027. Ese periodo de cinco años puede interrumpirse por actos como el envío de una reclamación fehaciente o por la interposición de demanda judicial.
Si el propietario envía un burofax reclamando 12.000 € el 01/03/2025, la prescripción se interrumpe. El nuevo cómputo se iniciaría desde esa fecha.
Por tanto, es esencial fechar y conservar todos los envíos con acuse o sello. Anotar la fecha exacta del desalojo, del atestado y de cualquier reclamación evita pérdida de derechos.
Paso 1: actuaciones urgentes tras el desalojo
Actuar en las primeras 72 horas resulta decisivo para asegurar la prueba. Esto facilita reclamaciones administrativas, aseguradoras o judiciales.
Pedir un atestado policial o un acta notarial en ese plazo mejora mucho la credibilidad del daño ante un perito. Si existe riesgo inmediato para la seguridad, cortar suministros y cambiar cerraduras está permitido.
Documentar el cierre o el cambio con fotos y facturas. Registrar la actuación evita dudas posteriores.
Prioridades en las primeras 72 horas
Asegurar la escena. Fotografiar cada estancia y tomar vídeo con GPS y fecha visible.
Pedir presencia policial para atestado cuando exista indicio de delito. Si la policía no acude, solicitar acta notarial sirve para dejar constancia privada y fehaciente.
Checklist para la primera visita
Llevar DNI y poder del propietario, linterna y cinta métrica. Traer móvil con GPS, papel para inventario y cámaras.
Tomar fotos de detalle y panorámicas de cada estancia. Anotar testigos y números de patrulla si intervino la policía.
Una prueba visual clara ayuda mucho ante peritos.
Documentar intervenciones urgentes
Si se cierra o repara para evitar daños mayores, fotografiar antes y después. Guardar facturas y describir la urgencia en el documento.
Registrar quién tocó qué. Cualquier manipulación debe quedar registrada para no romper la cadena de custodia.
Paso 2: documentar y custodiar pruebas correctamente
La prueba más sólida combina atestado policial o acta notarial y peritaje independiente. También conviene custodia digital y física de las piezas probatorias.
Conservar originales y copias en papel y en nube cifrada evita pérdidas. Guardar todo al menos cinco años, según la reforma de 2015.
Acta notarial frente a atestado policial
El atestado policial tiene valor público inmediato para la Fiscalía y el juez penal. El acta notarial aporta fe de la constatación cuando la policía no actúa.
Obtener ambos documentos resulta lo ideal para futuras reclamaciones civiles y de seguro.
Cadena de custodia y almacenamiento
Guardar imágenes con metadatos y respaldos en dos ubicaciones. Conservar los originales de facturas, presupuestos y peritajes.
Registrar todo en un inventario firmado por propietario y administrador. Esto facilita la comprobación judicial.
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Paso 3: reparto de responsabilidades entre comunidad
La comunidad responde por daños en elementos comunes. El propietario responde por elementos privativos.
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) regula conservación de elementos comunes. El Código Civil regula la responsabilidad civil.
Determinar el origen del daño resulta clave para asignar costes.
Criterios prácticos de atribución
Daños en portal, ascensor o fachada corresponden a la comunidad. Daños en instalaciones interiores o mobiliario corresponden al propietario.
Si un daño privado deriva de una falla en común, puede haber reparto.
Cláusulas estatutarias que modifican
Los estatutos pueden obligar a la comunidad a asumir reparaciones de ciertos cerramientos o instalaciones. Revisar y transcribir la cláusula concreta en la reclamación.
Sin esa referencia la comunidad puede negar responsabilidad.
Ejemplo práctico anónimo
Un caso habitual: la fuerza empleada para acceder por el hueco de escalera dañó la puerta de portal y el pasillo. El ocupante arrancó mobiliario interno.
La comunidad pagó el portal y la carpintería común. El propietario asumió el mobiliario interior y reclamó al ocupante el resto.
Paso 4: reclamación al seguro y proceso de subrogación
Notificar a la aseguradora de la comunidad y a la del propietario por escrito con acuse en 24–48 horas mejora la gestión del siniestro. Las compañías suelen exigir atestado, acta, fotografías, peritaje y presupuestos.
Si la aseguradora paga, puede subrogarse en los derechos contra el responsable. La subrogación permite reclamar al ocupante.
Pasos operativos con la póliza
Enviar la notificación por burofax o correo certificado y conservar el acuse. Solicitar apertura de siniestro y copia escrita de las condiciones de la póliza.
Comprobar franquicia y exclusiones. Pedir al perito del seguro un informe y conservar copia.
Subrogación: documentación necesaria
La aseguradora que paga pide facturas, presupuestos, peritaje y atestado para iniciar subrogación. Entregar estos documentos en copia y pedir constancia de la reserva de derechos.
Evitar reparaciones definitivas sin acuerdo escrito para no perder derecho a subrogación.
Tras el pago del siniestro por parte de la aseguradora se activa la subrogación. Legalmente la compañía que indemniza adquiere el derecho a reclamar al tercero responsable.
En la práctica ello exige conservar y facilitar originales de facturas, presupuestos y peritajes; solicitar por escrito la constancia de pago y la comunicación formal de subrogación; aportar atestados, actas notariales y custodia digital de fotos con metadatos; y coordinar con el abogado de la aseguradora si esta decide ejercer la acción de repetición o de responsabilidad civil. También es importante exigir la reserva de derechos y evitar reparaciones definitivas sin acuerdo escrito para no comprometer la subrogación.
Los tiempos habituales incluyen notificación y entrega de documentación en 24–48 horas. La valoración pericial suele tardar entre 7 y 21 días. La decisión de subrogación formal suele llegar dentro del mes siguiente al pago, aunque cada póliza y compañía varían.
Paso 5: presupuestar daños y reclamar lucro cesante
Presentar un presupuesto por partidas con mano de obra, materiales, IVA y plazos facilita la valoración. Un presupuesto claro ayuda a la aseguradora y al juez.
Calcular el lucro cesante partiendo de la renta mensual prorrateada por días es una fórmula habitual. Debe acompañarse de justificantes como contrato de arrendamiento o facturación previa.
En pleitos puede exigirse un cálculo técnico más detallado que considere variaciones estacionales. Añadir un 10% por coste de gestión puede servir como aproximación práctica en presupuestos extrajudiciales.
Siempre conviene justificar ese porcentaje con justificantes de gestión o desglosarlo como concepto facturable.
Partidas estándar del presupuesto
Incluir limpieza, cerramientos, albañilería, electricidad, fontanería, pintura y retirada de escombros. Añadir peritaje y vigilancia temporal.
Separar mano de obra y material. Numerar partidas para vincularlas a fotos y pruebas.
Ejemplo numérico de lucro cesante
Si la renta es 900 €/mes, el día vale 30 €. Para 45 días sin actividad el lucro cesante es 1.350 €.
Sumando 10% de gestión la cifra reclamada sube a 1.485 €.
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Paso 6: coordinación de peritajes y prueba técnica en juicio
En litigio, coordinar peritajes resulta decisivo. Perito de aseguradora, perito independiente y perito judicial pueden coincidir.
Sin esa triangulación la valoración sufre discrepancias que debilitan la reclamación. Pedir designación de perito judicial cuando la controversia económica supere el umbral razonable.
Cómo evitar duplicidad de peritajes
Solicitar a la aseguradora que nombre perito y ofrecer uno propio para comparar informes. Registrar formalmente las discrepancias.
Pedir cálculo pormenorizado por partidas. Evitar resolver discrepancias de palabra; dejar constancia escrita.
Preparar la prueba técnica para
Entregar a abogado y procurador informes, fotos, facturas y atestados. Preparar preguntas técnicas para el perito judicial.
Vincular cada partida presupuestaria a una prueba física o documental.
La práctica judicial ofrece patrones útiles. Los tribunales admiten indemnizaciones por daños materiales y por lucro cesante cuando el demandante aporta atestado, acta notarial, peritaje independiente y facturas bien desglosadas.
En pleitos sobre ocupación, los magistrados valoran la cadena de custodia de las pruebas. Metadatos de fotos y originales de facturas resultan determinantes. También existen resoluciones que reconocen la subrogación de la aseguradora que ha pagado los trabajos y que ordenan la repetición contra el ocupante identificado.
Cuando el ocupante no tiene bienes, las sentencias pueden quedar incumplidas. Aun así, sirven para acreditar la responsabilidad.
Resumidamente: la combinación atestado más peritaje más factura aumenta la probabilidad de condena. Documentar la correspondencia con la aseguradora y las reservas de derechos facilita acciones judiciales posteriores.
Errores prácticos que arruinan la reclamación
Los errores más frecuentes que reducen o anulan indemnizaciones son reparar sin peritaje, no notificar al seguro en plazo y no pedir acta notarial o atestado. Quien actúa sin documentación pierde herramientas de subrogación y pruebas para tribunales.
Evitar estos fallos aumenta la probabilidad de cobro.
Reparar antes de peritar
Arreglar sin informe pericial impide demostrar el daño original. Muchas aseguradoras rechazan subrogación si no pueden comparar antes y después.
Guardar siempre fotos previas, facturas y detalle de la intervención.
No notificar o hacerlo tarde
No comunicar al seguro con acuse invalida cláusulas que exigen aviso en plazo. En la práctica, la falta de notificación suele acabar en denegación del siniestro o reducción de la indemnización.
Aceptar presupuestos verbales
Aceptar arreglos sin presupuesto y factura escrita dificulta la reclamación. Pedir siempre presupuesto por partidas y factura con desglose fiscal.
Este método no aplica si no hubo daño material ni alteración del inmueble; tampoco funciona cuando la ocupación está amparada por un título legal (contrato o derecho de use) o cuando el asunto exige intervención penal urgente y medidas cautelares antes de reclamaciones civiles o aseguradoras.
Plantillas y modelos para usar ahora
A continuación se incluyen modelos listos para copiar y enviar. Se ofrecen carta de reclamación a la comunidad, instancia al administrador, burofax a aseguradora y modelo de demanda civil. Adaptar campos entre corchetes antes de enviar.
Carta de reclamación a la comunidad
[Nombre y apellidos del propietario]
[Dirección completa del inmueble]
[Fecha]
A la Junta de Propietarios de la Comunidad de Propietarios de [Nombre]
Asunto: Reclamación de daños por ocupación en [vivienda / local] sita en [dirección]
Estimados señores:
Por medio del presente documento comunico que con fecha [dd/mm/aaaa] se procedió al desalojo de la vivienda indicada tras ocupación. Se constatan los siguientes daños: [lista breve de daños]. Se adjuntan fotos, atestado policial/acta notarial y peritaje inicial.
Solicito que la comunidad adopte medidas para reparar los elementos comunes dañados. Solicito que informe por escrito sobre la apertura de siniestro con la aseguradora comunitaria en el plazo de 15 días.
Sin otro particular, ruega acusen recibo de la presente y envíen copia de la póliza de seguros vigente.
Atentamente,
[Firma]
[Teléfono]
[Email]
Burofax de notificación a aseguradora
[Nombre del remitente]
[Dirección]
[Fecha]
A la atención del departamento de siniestros de [Aseguradora]
Asunto: Notificación de siniestro por ocupación en [dirección]
Mediante el presente burofax notifico la existencia de daños tras desalojo en el inmueble arriba referido. Se adjuntan atestado o acta, fotografías y presupuesto provisional. Solicito la apertura de expediente y envío de perito para valoración.
Solicito, asimismo, copia escrita de la póliza y de la reserva de derechos si procede.
[Firma]
Modelo de demanda civil por daños
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA
D/Dª [nombre], Procurador/a de los Tribunales y Abogado/a, en nombre y representación de [propietario], ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que mediante el presente escrito formulo demanda de reclamación de cantidad por daños y perjuicios contra [ocupante o responsable conocido] por importe de [€], más intereses legales y costas, al amparo de lo dispuesto en el Código Civil.
HECHOS
Que con fecha [dd/mm/aaaa] se produjo ocupación y posterior desalojo del inmueble sito en [dirección].
Que como consecuencia se causaron los siguientes daños: [detalle].
Que se adjuntan pruebas: atestado, acta notarial, peritaje, presupuestos y facturas.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. Artículos sobre responsabilidad civil del Código Civil.
II. Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de procedimiento ordinario.
SUPLICO al Juzgado que admita la demanda y, previos los trámites legales, dicte sentencia por la que se condene a [demandado] al pago de [€], intereses y costas.
[Fecha y firma]
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Tabla comparativa: quién paga y cuándo
Criterio
Comunidad
Propietario
Ocupante/Responsable
Ubicación del daño
Elementos comunes (portal, ascensor)
Elementos privativos (puertas internas, mobiliario)
Responsable directo si se le identifica
Actuación inicial
Abrir siniestro y peritar
Notificar seguro y aportar pruebas
Posible reclamación directa por subrogación
Coste probable
Depende póliza y estatutos
Total si es privada
Pago por sentencia o acuerdo
Cuándo elegir vía extrajudicial o judicial
Reclamar amistosamente resulta viable cuando la cuantía es baja y existe póliza activa que coopera. Optar por la vía judicial conviene si la cuantía supera 5.000 € o si hay indicios claros de delito.
El calendario orientativo es: extrajudicial 1–3 meses; judicial 6–18 meses según complejidad.
Criterios económicos para decidir
Recomendar vía extrajudicial si la cifra reclamada es menor de 3.000 €. Elevar a judicial cuando supere 5.000 € o cuando haya delito claro.
Incluir costes de abogado y procurador en la comparación.
Plazos orientativos y coste estimado
Extrajudicial: 1–3 meses y coste bajo por gestión y perito independiente. Judicial: 6–18 meses y coste mayor por procurador, abogado y perito judicial.
Opinión breve y recomendación práctica
Documentar y pedir acta o atestado en 72 horas para recuperar costes con eficacia. Notificar seguros en 48 horas y coordinar peritos antes de cualquier reparación.
Esta estrategia funciona bien cuando existe documentación fotográfica y escaleta de costes. No funcionará si no existe prueba de la fecha o del daño original.
Para revisar la estrategia con un abogado especialista, solicitar asesoramiento jurídico con toda la documentación disponible.
Preguntas frecuentes
¿La comunidad siempre paga los daños del portal
No siempre: la comunidad paga los daños en elementos comunes cuando el origen es común. Si el daño es en un elemento privativo, el propietario lo paga. Revisar los estatutos y la póliza de la comunidad.
