La fecha de vencimiento ha llegado, el inquilino sigue en la vivienda y necesitas saber si puedes recuperarla sin cometer un error. Confundir una prórroga válida con una permanencia sin título puede retrasar meses la posesión, aumentar las cantidades pendientes y exponerte a responsabilidades si actúas por tu cuenta.
Que un contrato de alquiler haya vencido no convierte automáticamente al inquilino en okupa: primero hay que comprobar prórrogas, preavisos y la extinción real del contrato.
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El contrato vencido no basta para recuperar la vivienda
La fecha escrita al firmar es solo el primer dato del análisis: un alquiler puede seguir vivo por una prórroga obligatoria, legal o acordada.
El árbol para saber si hay título
El primer paso es clasificar la situación, no llamarla okupación. Un arrendatario con contrato vigente tiene derecho a usar la vivienda; un inquilino con prórroga también. Un ocupante sin título permanece cuando ya no existe contrato, prórroga, consentimiento ni nuevo pacto.
Decisión antes de pedir el desalojo
1. Fecha y partes
2. Prórroga
3. Preaviso
Solo si las tres respuestas permiten la extinción, procede exigir la entrega y valorar demanda.
Tácita reconducción no es prórroga
La tácita reconducción ocurre cuando, al terminar un alquiler, el inquilino sigue al menos 15 días con aquiescencia del propietario. Es una continuidad por hechos, regulada por el Código Civil, y no equivale sin más a renovar todas las cláusulas del contrato anterior.
La LAU puede prorrogar el alquiler hasta siete años
En los contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019, la duración mínima es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si es persona jurídica.
La fecha de firma cambia las reglas
La fecha de firma decide qué versión de la LAU se aplica. Un contrato antiguo puede responder a plazos distintos de uno firmado en 2020 o 2026, por lo que copiar un modelo de internet sin mirar ese dato es arriesgado.
La necesidad propia tiene requisitos
Un arrendador persona física puede recuperar la vivienda para sí o determinados familiares en supuestos previstos por la LAU. Debe constar la posibilidad en el contrato y respetarse, entre otras condiciones, que haya pasado al menos un año desde su celebración.
Plazos de preaviso y prórroga legal
En los contratos de vivienda sujetos al régimen vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos , una vez alcanzada la duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es persona jurídica, el contrato puede entrar en una prórroga legal anual de hasta tres años. Para evitarla, el preaviso de no renovación del propietario debe comunicarse con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento; el arrendatario dispone, con carácter general, de dos meses.
Un aviso remitido fuera de plazo puede ser ineficaz aunque exprese claramente la voluntad de no renovar. En contratos firmados antes de marzo de 2019, los plazos y las prórrogas pueden variar, por lo que debe revisarse su régimen transitorio antes de exigir la salida.
Un preaviso claro evita una prórroga no deseada
El preaviso válido debe identificar qué contrato termina, qué vivienda afecta, en qué fecha se pide la entrega y que no existe voluntad de renovar.
Qué debe decir el requerimiento
El requerimiento fehaciente debe identificar a arrendador y arrendatario, la dirección completa del inmueble, la fecha de extinción y el plazo concreto para entregar las llaves. También conviene reservar el derecho a reclamar rentas, suministros, daños y costes que procedan.
Puedes usar una redacción como esta, ajustada al contrato y revisada antes de enviarla:
Por medio del presente escrito le comunico la no renovación del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], suscrito el [fecha]. El contrato finalizará el día [fecha]. Le requiero para que entregue las llaves y la posesión libre de personas y bienes en esa fecha, coordinando la revisión del inmueble. Se reservan las acciones y cantidades que legalmente correspondan.
Cuando el aviso llega tarde
Un preaviso enviado tarde puede no impedir la siguiente prórroga. Si el propietario avisa a tres meses cuando la ley exige cuatro, no es prudente tratar al inquilino como ocupante sin título al día siguiente de la fecha prevista.
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Sin sentencia no cambies cerraduras ni suministros
Tras una extinción válida, el propietario conserva su derecho a recuperar la posesión y cobrar lo debido, pero no puede tomar la vivienda por su cuenta si el inquilino sigue dentro.
Orden seguro de actuación
Primero, reúne contrato, anexos, recibos, extractos de pagos, comunicaciones y prueba de titularidad. Después, envía el requerimiento de entrega de llaves y documenta cualquier respuesta, siempre sin amenazas ni visitas intimidatorias.
Policía y empresas de desokupación
La Policía Nacional o la Guardia Civil actúan ante delitos y situaciones urgentes, pero no sustituyen al Juzgado de Primera Instancia en un conflicto arrendaticio donde existió contrato. La usurpación o el allanamiento de morada tienen vías penales distintas, y no deben confundirse con un alquiler extinguido.
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Nuestra recomendación
Un archivador físico para contrato, burofaxes, recibos y fotografías ayuda a entregar al abogado una cronología ordenada. Nunca debe usarse ningún producto para acceder al inmueble o alterar sus cerraduras sin cobertura legal.
Permite separar comunicaciones enviadas, justificantes de entrega y respuestas del arrendatario.
Facilita ordenar recibos de renta, suministros y gastos por cada mes de ocupación.
Ayuda a conservar fotografías fechadas e inventarios para una posterior liquidación de daños.
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El desahucio permite pedir vivienda y cantidades
El desahucio por expiración del plazo es la vía civil para recuperar una vivienda cuando el alquiler ha terminado válidamente y el arrendatario no sale.
Qué cantidades se pueden reclamar
Antes de la extinción, pueden reclamarse rentas impagadas y conceptos pactados, como determinados suministros o gastos repercutibles. Después de la extinción, puede pedirse una indemnización por uso u ocupación equivalente al perjuicio acreditado, sin mezclar conceptos de forma automática.
Vía
Documento decisivo
Plazo legal visible
Qué puede pedirse
Acuerdo de entrega
Documento firmado de llaves y estado
Fecha pactada por ambas partes
Posesión, consumos y liquidación acordada
Desahucio por expiración
Contrato, preaviso y prueba de extinción
10 días para desalojar u oponerse tras requerimiento judicial
Posesión, ocupación, daños y costas si proceden
Desahucio por falta de pago
Deuda vencida y pagos acreditados
10 días para desalojar, pagar u oponerse
Posesión y rentas o cantidades impagadas
Costes y pruebas antes de demandar
No existe una tarifa legal única para abogado y procurador. Un presupuesto debe separar honorarios, suplidos, IVA, posibles informes y el riesgo de costas, porque un procedimiento con oposición suele requerir más trabajo que una entrega voluntaria.
Cronología según el motivo de salida
Si el preaviso es correcto y el contrato llega a su fin, el propietario debe pedir por escrito la entrega de llaves , dejar constancia de la negativa si la hay y preparar la demanda de desalojo por expiración del plazo. Si el preaviso es defectuoso o tardío, lo prudente es asumir que puede haberse activado una prórroga y calcular la siguiente fecha válida para comunicar la no renovación. Cuando, además de no entregar la vivienda, existen rentas impagadas, puede plantearse el desahucio por falta de pago con reclamación de deuda.
Tras la admisión judicial, el arrendatario recibe un requerimiento para desalojar, oponerse y, en los casos de impago, pagar si procede. La recuperación de la posesión solo se materializa mediante entrega voluntaria o lanzamiento acordado por el juzgado.
Actúa según el título y no según la etiqueta
Si el preaviso fue válido y el título se extinguió, el camino prudente es requerimiento fehaciente, prueba ordenada y demanda si no hay entrega voluntaria.
Este enfoque no aplica igual si el contrato sigue vigente, existe una prórroga legal o contractual, se ha firmado una novación, el ocupante nunca fue arrendatario o la vivienda fue cedida gratuitamente. Tampoco debe tratarse como un simple desahucio si hay indicios reales de allanamiento de morada o usurpación: cada supuesto exige una vía jurídica distinta. Una suspensión por vulnerabilidad social requiere valorar la normativa vigente, el informe de Servicios Sociales y la resolución judicial; no equivale a una permanencia indefinida.
Preguntas y respuestas
¿Qué pasa si el contrato de alquiler está vencido?
Si existe prórroga legal, contractual o tácita, el inquilino puede seguir teniendo título válido. En contratos actuales, la duración protegida puede alcanzar 5 años con arrendador persona física o 7 años con persona jurídica.
¿Si se me acaba el contrato me pueden echar?
Sí, si el contrato está realmente extinguido y el propietario ha cumplido el preaviso aplicable. Si falta una prórroga por cumplir o el aviso del arrendador llegó tarde, no procede exigir la salida en esa fecha.
¿Llevo siete años de alquiler, me pueden echar?
Puede terminar el alquiler si se han agotado los periodos legales y existe un preaviso válido. Haber cumplido 7 años no autoriza por sí solo un cambio de cerradura ni una expulsión sin procedimiento judicial.
¿Puede el propietario subir el alquiler después?
Puede proponer una nueva renta al negociar un nuevo contrato, pero debe respetar la prórroga que aún corresponda y las limitaciones vigentes aplicables al inmueble. La actualización de renta dentro del contrato no es igual que fijar la renta de una nueva relación.
¿Puedo cortar la luz si el inquilino no se va?
No, cortar luz, agua o gas para presionar la salida puede generar responsabilidades y perjudicar tu posición. La vía segura es requerir la entrega y, si no funciona, acudir al Juzgado de Primera Instancia.
¿Qué puedo reclamar si no entrega las llaves?
Puedes reclamar la posesión, las rentas debidas hasta la extinción, cantidades pactadas, daños probados e indemnización por ocupación posterior cuando proceda. Debes conservar contrato, comunicaciones, recibos, fotografías e inventario para justificar cada concepto.
¿La vulnerabilidad del inquilino prorroga el contrato?
No, una suspensión por vulnerabilidad no reactiva automáticamente un contrato extinguido. Puede afectar temporalmente al lanzamiento si concurren los requisitos legales, intervienen Servicios Sociales y el juzgado acuerda la medida.
