¿Te preocupa el impacto fiscal y reputacional de recuperar un local comercial okupado? ¿No está claro si la sociedad puede iniciar la desokupación y cómo contabilizar pérdidas, reparaciones o reclamar lucro cesante? Esta guía ofrece pasos claros, estimaciones fiscales y un plan de comunicación dirigido a sociedades, SLs y gestores patrimoniales.
Puntos clave: lo que debes saber en 1 minuto
Una sociedad puede iniciar la desokupación si es titular registral o tiene título de posesión válido; la vía (penal, civil, administrativa o privada) depende de la situación probatoria y el tipo de ocupante.Costes directos : seguridad, cerrajería, reparaciones y costes judiciales; impacto fiscal : gastos deducibles en IS, tratamiento del IVA y posible compensación por indemnizaciones.Riesgo reputacional : comunicar mal eleva pérdidas comerciales y contractuales; es imprescindible un plan de crisis para clientes, empleados y proveedores.Alternativas comparadas : penal (rápido si hay violencia), civil (procedimientos de desahucio) y privada (acuerdos extrajudiciales) ofrecen distintos plazos, costes y niveles de riesgo legal.Checklist decisional : demandar si hay pruebas firmes, negociar si el coste de litigar supera la recuperación o asegurar pérdidas cuando el local no es recuperable a corto plazo.
¿Puede mi empresa iniciar desokupación? requisitos y elegibilidad
La empresa titular del inmueble tiene legitimación activa para reclamar la recuperación de la posesión. Requisitos básicos:
Título de propiedad o contrato : escritura, nota registral o contrato de arrendamiento vigente. Sin título, la acción es más difícil.Identificación del ocupante : empleado, exempleado, tercero ajeno o colectivo. La vía a elegir varía según quién ocupe.Pruebas de ocupación ilegal : acta notarial, fotos fechadas, partes de la policía local, testigos y documentación de accesos.Situación contractual : comprobar contratos vigentes (arrendamiento, comodato) y cláusulas de recuperación.
Consecuencias prácticas:
Las sociedades necesitan tener la actuación documental en regla para evitar incurrir en responsabilidad por actuaciones extrajudiciales ilegales.
Para locales con actividad comercial, es clave demostrar afectación a la actividad y clientes para reclamar lucro cesante.
Escenarios reales: ocupación de local por empleados o terceros
Escenario A — ocupación por empleados o exempleados:
Motivo común: conflictos laborales, impagos, ocupación como presión para negociar. Riesgos: daño al stock, acceso a datos sensibles y conflicto laboral subyacente.
Recomendación práctica: separar la cuestión laboral de la recuperación del local; documentar desvinculación contractual y pedir intervención policial si hay indicios de delito.
Escenario B — ocupación por terceros (sin relación laboral):
Motivo común: vivienda improvisada, colectivo con ocupación por necesidad, ocupación organizada por banda.
Recomendación práctica: recabar acta notarial y partes de policía; determinar si hay violencia o fuerza en la ocupación (circunstancia que puede activar la vía penal).
Escenario C — ocupación con actividad comercial continuada (venta, almacenamiento):
Consecuencia: mayor daño económico (pérdida de stock, contratos comerciales), mayor base probatoria para reclamar lucro cesante.
Recomendación práctica: inventario fotográfico y contable del stock, accesos registrados y notificaciones a proveedores.
Costes directos y fiscales de recuperar local okupado
Costes directos habituales:
Seguridad y vigilancia: contratación temporal de seguridad privada (estimación: €400–1.200/semana según riesgo y ciudad).
Cerrajería y reparaciones iniciales: €300–5.000 según daño.
Honorarios profesionales: abogado y procurador (€800–5.000+ según complejidad), peritos y técnicos.
Costes judiciales: tasas, posibles costas procesales y ejecución forzosa.
Tratamiento fiscal (aplicable a sociedades y SL en España):
1) Impuesto de Sociedades (IS):
- Gastos deducibles : los gastos necesarios para la obtención de ingresos y mantenimiento del inmueble son deducibles en el IS si se justifican correctamente (art. 15 LIRPF/Normativa IS). Ejemplos: reparaciones, seguridad, honorarios legales.
- Deterioro de existencias y activos : pérdidas de stock o deterioro del inmovilizado pueden registrarse como pérdidas imputables al ejercicio siempre que se documenten (inventarios, peritajes).
2) IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
- Reparaciones y servicios : sujetos a IVA; la sociedad soporta IVA soportado que será deducible si está sujeta a operaciones sujetas a IVA.
- Indemnizaciones : si se acuerda una indemnización por lucro cesante o daños, el tratamiento del IVA depende de la naturaleza del concepto; en general, indemnizaciones por daños patrimoniales no llevan IVA, pero servicios de limpieza/retirada sí.
3) Contabilidad y registro contable:
- Asientos : registrar gastos por reparaciones (cuenta 62x), seguridad (62x), honorarios (623/624). Pérdidas por deterioro del inmovilizado (cuenta 69x) con la correspondiente documentación técnica que justifique la baja o ajuste.
- Provisión para litigios : si la empresa estima una obligación probable y puede cuantificarla, crear una provisión (779/151) según principio prudencia contable.
4) Recuperación de cantidades y efecto fiscal:
- Cantidades recuperadas por sentencia o acuerdo (indemnizaciones) se reconocen como ingreso financiero o de explotación según su naturaleza; su impacto fiscal varia: impuesto sobre sociedades grava el resultado contable ajustado.
5) Seguros y fiscalidad:
- Las indemnizaciones de la póliza se registran como ingreso y deben incluirse en la base imponible; el IVA de trabajos pagados y luego asumidos por la aseguradora puede complicar deducción: revisar la póliza y coordinar con la aseguradora.
Fuentes recomendadas: Agencia Tributaria para normativa IS y IVA: Agencia Tributaria .
Riesgos reputacionales y contables para sociedades y SL
Riesgos reputacionales:
Pérdida de confianza de clientes : cierre temporal o inseguridad en el local puede derivar en pérdida de clientes y contratos.Impacto en empleados : incertidumbre laboral, fuga de talento o conflictos internos.Exposición mediática : la difusión sin control puede amplificar daños.
Gestión práctica de la reputación:
Preparar un comunicado oficial controlado, sin detalles que perjudiquen procedimientos legales.
Informar a clientes clave y proveedores por canal privado antes de un comunicado público.
Implementar medidas de seguridad y comunicar acciones concretas para restablecer confianza.
Riesgos contables:
Reconocimiento de pérdidas y provisiones : necesidad de justificar contablemente pérdidas por deterioro o inventarios dañados.Evaluación de continuidad : si el local es un activo material para la actividad, la ocupación prolongada puede implicar una revaluación del plan de negocio.Controles internos : mejorar inventarios, controles de accesos y seguros para minimizar exposición futura.
Alternativas comparadas: vía penal, civil, administrativa o privada
A continuación, una tabla comparativa de rutas posibles con pros, contras, plazos y requisitos de prueba.
Vía
Cuándo usarla
Plazos estimados
Prueba principal
Pros / Contras
Penal (delito de usurpación)
Ocupación con fuerza o violencia; cuando hay daño y/o acceso ilegal
Rápido si hay detención; 1–6 meses o más según instrucción
Partes policiales, acta notarial, testigos
+ Potencial desalojo inmediato; - Requiere indicios de delito
Civil (desahucio/recuperación posesoria)
Ocupación sin violencia; falta de título o incumplimiento contractual
3–12 meses según cargas judiciales
Título de propiedad, acta notarial, notificaciones
+ Procedimiento claro; - Puede ser lento y costoso
Administrativa
Casos con regulaciones municipales (ocupación en vía pública anexa) o normativa de comercios
Varía según ayuntamiento; 1–6 meses
Denuncias administrativas, inspecciones
+ Alternativa rápida si aplica; - Limitada a competencias municipales
Privada (acuerdo o mediación)
Ocupación negociable o cuando interesa minimizar exposición mediática
Días–semanas si hay acuerdo
Voluntad de las partes, garantías
+ Menor coste y rapidez; - Riesgo de impunidad si no se asegura cumplimiento
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Proceso de decisión y pasos rápidos
Recuperación de un local: proceso en 6 pasos
1️⃣
Actuar y documentar Acta notarial, fotos y partes policiales
2️⃣
Evaluar vía legal Penal si hay violencia; civil si no
3️⃣
Proteger activos Inventario de stock y cierre seguro
4️⃣
Comunicar estratégicamente Clientes y empleados primero
5️⃣
Iniciar reclamaciones Daños, lucro cesante y coste de reparación
6️⃣
Reforzar prevención Seguros, controles y clausulas contractuales
Análisis estratégico: ventajas, riesgos y errores comunes
Beneficios / cuándo aplicar
✅ Recuperar control del activo y minimizar pérdidas si la prueba y la vía penal están claras.
✅ Obtener indemnizaciones por daños y lucro cesante si se documenta la afectación económica.
✅ Restablecer seguridad y confianza con clientes si la comunicación es rápida y transparente.
Errores que debes evitar / riesgos
⚠️ Actuar por cuenta propia sin pruebas (expulsiones extrajudiciales) que pueden convertir la situación en delito.
⚠️ Publicar información sensible que perjudique la posición procesal o la privacidad de terceros.
⚠️ No coordinar con la aseguradora: algunas pólizas exigen aviso inmediato y pruebas determinadas.
Cómo ejecutar la recuperación: guía práctica paso a paso
Paso 1: reúne la documentación imprescindible
Acta notarial, contratos, nota registral, partes policiales y fotografías fechadas.
Paso 2: evalúa la vía jurídica adecuada
Si hay violencia o desorden público, priorizar la denuncia penal.
Si no hay violencia y existe título, tramitar desahucio civil.
Paso 3: preserva pruebas y activos
Inventario fotográfico, sellado administrativo del local si procede, custodia de documentos.
Paso 4: calcula costes y cuantifica daños
Presupuesto de reparaciones, peritaje para valoración de stock y estimación de lucro cesante.
Mensaje a empleados y clientes clave; comunicado público minimizando tecnicismos legales.
Paso 6: ejecuta la acción y documenta resultados
Sentencia, convenio o acta policial, y seguimiento contable de las partidas afectadas.
(Estos pasos permiten generar un HowTo estructurado para el schema JSON-LD).
Checklist decisional: cuándo demandar, negociar o asegurar pérdidas
Demandar (iniciar procedimiento judicial) cuando:
La documentación probatoria es sólida.
El coste estimado de no actuar supera el coste del litigio.
Hay indicios de delito (violencia, banda organizada).
Negociar (acuerdo extrajudicial) cuando:
El ocupante muestra disposición a salir y existen garantías de cumplimiento.
Se busca minimizar exposición mediática y costes.
Asegurar pérdidas (dar por perdida la recuperación a corto plazo) cuando:
El coste de recuperación supera el valor económico del local o la empresa necesita priorizar otros activos.
La ocupación es prolongada y hay riesgo de destrucción del activo.
Preguntas frecuentes
¿Qué pruebas son necesarias para denunciar la ocupación de un local comercial?
Acta notarial, partes de la policía, fotografías fechadas, contratos y testigos. La combinación aumenta la probabilidad de éxito.
¿Puede una sociedad limitada iniciar un procedimiento penal por usurpación?
Sí, como propietaria puede presentar denuncia si existen indicios de delito; la policía y la Fiscalía evaluarán si procede investigar.
¿Qué gastos se pueden deducir en el impuesto de sociedades tras recuperar un local?
Reparaciones, seguridad, honorarios legales y peritajes son gastos deducibles siempre que se justifiquen documentalmente.
¿El seguro suele cubrir la okupación de un local comercial?
Depende de la póliza; muchas pólizas cubren daños por vandalismo y robo, pero no siempre la ocupación por terceros. Revisar cláusulas y avisar a la aseguradora inmediatamente.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio civil de un local?
Entre 3 y 12 meses como estimación orientativa; los plazos dependen de la carga de trabajo judicial y la complejidad del expediente.
¿Se puede reclamar lucro cesante por la ocupación?
Sí, si se puede demostrar la pérdida de ingresos con documentación contable y pericial que cuantifique el daño.
¿Cómo comunicar a clientes y empleados sin perjudicar un procedimiento judicial?
Mensajes breves, veraces y sin detalles que puedan comprometer pruebas o identificar a personas; priorizar comunicación directa con clientes clave.
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Fuentes y referencias útiles
Pasos siguientes
Reúne la documentación (acta notarial, fotos, partes policiales) y guarda copias digitales.
Consulta con un abogado especializado en desokupaciones y prepara un peritaje de daños.
Diseña un breve comunicado para clientes y empleados y establece portavoces internos.