Un modelo de alquiler antiokupas no evita por sí solo un impago ni sustituye un desahucio judicial, pero ordena pruebas sobre pagos, llaves, estado de la vivienda y ocupantes autorizados.
Índice
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Modelo contrato alquiler antiokupas: copia y adapta
Un contrato preventivo debe identificar a las partes, describir la vivienda, fijar la renta, prohibir cesión o subarriendo no consentidos y dejar claro que la posesión solo se recuperará por la vía legal aplicable.
Texto base para vivienda habitual
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
En [localidad], a [fecha]. Reunidos: [nombre, DNI/NIE y domicilio del arrendador], como arrendador, y [nombre, DNI/NIE y domicilio del arrendatario], como arrendatario.
Primera. Vivienda y destino. Se arrienda la vivienda situada en [dirección completa, referencia catastral si se desea], con sus anejos [garaje, trastero]. Su destino exclusivo será vivienda habitual del arrendatario y de las personas autorizadas en el Anexo III.
Segunda. Duración. El contrato comienza el [fecha]. Su duración inicial es de [plazo], con las prórrogas y límites que correspondan conforme a la LAU.
Tercera. Renta y pagos. La renta es de [importe] euros mensuales, pagadera entre los días [1 y 5] de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN]. El concepto de cada transferencia será “renta [mes y año], vivienda [dirección]”.
Cuarta. Fianza y garantía. El arrendatario entrega [importe] euros en concepto de fianza legal y [importe] euros como garantía adicional, si procede. Se entrega recibo firmado.
Quinta. Cesión, subarriendo y uso. Quedan prohibidos la cesión del contrato, el subarriendo total o parcial y el uso turístico sin autorización previa, expresa y escrita del arrendador.
Sexta. Incumplimiento. El impago de renta o cantidades pactadas, la cesión o subarriendo no consentidos y el uso contrario a lo pactado podrán dar lugar a las acciones legales que correspondan. Esta cláusula no autoriza al arrendador a entrar, cambiar cerraduras ni cortar suministros.
Séptima. Anexos. Forman parte del contrato el inventario, el acta de entrega de llaves, las fotografías fechadas, las lecturas de contadores y la relación de ocupantes autorizados.
Firmas del arrendador, arrendatario y avalista, si existe, en todas las hojas y anexos.
Este modelo sirve para vivienda habitual entre particulares; si el arrendador es una sociedad, deben constar denominación, NIF, domicilio, representante y poder de firma. La LAU regula este alquiler y establece una duración mínima que puede alcanzar cinco años para arrendador persona física y siete para persona jurídica, salvo excepciones legales.
Qué no puede hacer el arrendador
Una cláusula antiocupación no autoriza a recuperar la vivienda de forma inmediata, cambiar cerraduras, entrar sin permiso, retirar pertenencias ni cortar suministros. Ante impago de un inquilino con contrato, el cauce habitual es el desahucio por falta de pago; si existe ocupación sin título, importan la titularidad, la fecha de entrada y las circunstancias acreditadas.
Impago, ocupación y subarriendo: qué cambia
Cada supuesto exige pruebas distintas: contrato y recibos ante impago, autorización ante ocupación y comunicaciones escritas ante cesión o subarriendo.
Ocupante sin título y precario
Un ocupante sin título usa la vivienda sin contrato, autorización u otro derecho que justifique su posesión. El desahucio por precario se plantea frente a quien posee sin título suficiente, mientras que el impago parte de un arrendamiento válido; la Ley 5/2018 prevé una vía civil de recuperación posesoria en determinados supuestos, sin garantizar plazos idénticos en todos los juzgados.
Impago, cesión y subarriendo
El desahucio por falta de pago requiere acreditar rentas o cantidades debidas. Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo ayuda a demostrar qué se reclamó y cuándo, aunque no sustituye la demanda. La cesión transmite la posición contractual y el subarriendo permite el uso a un tercero; ambos requieren consentimiento escrito cuando así lo prevé la LAU.
No uses un contrato para otro uso
La vivienda habitual debe responder a una residencia permanente, mientras que la temporada necesita una causa temporal real y documentada, como estudios, obras o desplazamiento laboral. Habitaciones, alquileres vacacionales, locales y fincas rústicas requieren textos adaptados, además de revisar obligaciones autonómicas o municipales sobre fianzas y uso turístico.
No conviene reutilizar sin cambios el mismo contrato de arrendamiento de vivienda para usos distintos. En vivienda habitual deben identificarse la residencia permanente, los ocupantes autorizados y las reglas de prórroga aplicables; en temporada debe describirse la causa temporal concreta, por ejemplo estudios, obras en la vivienda habitual o desplazamiento profesional, y acreditarla cuando proceda. En el alquiler de habitación hay que delimitar la habitación de uso exclusivo y las zonas comunes, mientras que el vacacional exige atender a la normativa autonómica, municipal y turística.
La prohibición de subarriendo y la cesión del contrato de alquiler deben adaptarse igualmente al uso real pactado.
Cláusulas válidas y anexos que dejan prueba
Las cláusulas útiles precisan qué se alquila, quién puede ocuparlo, cuánto se paga y qué actuaciones exigen autorización escrita.
Cláusulas que sí aportan orden
Incluye cuenta bancaria, vencimiento y concepto de pago para vincular cada transferencia con un mes concreto. Identifica a los ocupantes autorizados con nombre, DNI o NIE y vínculo con el arrendatario, y exige comunicación escrita ante cambios estables. Declara que inventario, fotos, llaves y lecturas de contadores son anexos inseparables del contrato.
Penalizaciones que conviene evitar
Evita multas automáticas desproporcionadas, renuncias genéricas a derechos, amenazas de pérdida total de fianza y sanciones que no respeten la LAU o el Código Civil. Una cláusula breve y verificable suele ser más útil que una lista de castigos imposibles de ejecutar.
| Garantía | Importe o coste | Prueba que aporta | Límite real |
|---|---|---|---|
| Fianza legal | 1 mensualidad en vivienda | Recibo de entrega | No autoriza un desalojo |
| Garantía adicional | Hasta 2 mensualidades en el periodo legal aplicable | Cobertura pactada por escrito | Debe respetar límites legales |
| Avalista | Según obligación firmada | Firma y solvencia del avalista | Solo responde por lo aceptado |
| Seguro de impago | Prima según póliza y perfil | Análisis previo y póliza | Tiene carencias y exclusiones |
Una cerradura de refuerzo puede mejorar la seguridad física antes de anunciar la vivienda. No sustituye el contrato ni permite cambiar el acceso mientras el alquiler siga vigente.
- Ayuda a proteger la puerta cuando la vivienda está vacía entre alquileres
- Permite documentar el estado del acceso en el acta de entrega inicial
- Reduce el riesgo de usar copias no controladas antes de la firma
Antes de firmar: trazabilidad y entrega de llaves
La trazabilidad reúne los documentos que permiten probar quién firmó, qué recibió, qué pagó y en qué estado estaba el inmueble.
Acta lista para añadir al contrato
ANEXO I. ACTA DE ENTREGA
En [fecha y hora], el arrendador entrega al arrendatario: [número] llaves de vivienda, [número] mandos de garaje y [número] llaves de buzón. Las lecturas son: electricidad [lectura], agua [lectura] y gas [lectura, si existe].
Se adjuntan [número] fotografías fechadas del salón, cocina, baños, dormitorios, terraza, puerta de acceso, contadores y desperfectos existentes. Ambas partes reconocen haber revisado el inventario adjunto.
ANEXO II. INVENTARIO. Muebles: [detalle]. Electrodomésticos y número de serie: [detalle]. Estado visible: [detalle].
ANEXO III. OCUPANTES AUTORIZADOS. Pueden residir de forma habitual: [nombre, DNI/NIE y vínculo]. Cualquier cambio estable se comunicará por escrito al arrendador.
Firmas de ambas partes en cada anexo.
La entrega debe producirse tras firmar contrato, anexos, recibo de fianza y comprobar el primer pago si se pactó. Conserva los archivos originales de las fotografías, contrato, comunicaciones y justificantes en una carpeta fechada.
Errores que dejan el contrato cojo
Entregar llaves antes de firmar el acta, aceptar efectivo sin recibo o recibir transferencias sin indicar el mes de renta deja lagunas probatorias. Si surge un impago, reclama de forma acreditable y consulta a un abogado y procurador cuando sea necesario acudir al juzgado.
Antes de aceptar una reserva o entregar documentación sensible, el arrendador debe comprobar la identidad de cada firmante mediante DNI, NIE o pasaporte vigente y contrastar que la persona que alquila la vivienda es su titular o cuenta con representación suficiente. La solvencia puede verificarse con documentación proporcional al riesgo, como nóminas, contrato laboral, declaración de ingresos o justificantes bancarios, evitando solicitar datos innecesarios.
Si firma una sociedad, deben revisarse su NIF, los datos del representante y su facultad para obligarla. También es útil dejar constancia de la visita, de la fecha de firma y del medio por el que se abonarán renta, fianza y garantías.
Dudas habituales
¿Qué es una cláusula antiokupas en un contrato de alquiler?
Una cláusula antiocupas fija uso, pagos, ocupantes y prohibiciones, pero no permite desalojar sin procedimiento legal. Su utilidad principal es aportar prueba ante un incumplimiento.
¿Un contrato antiokupas evita que el inquilino deje de pagar?
No, ningún contrato impide por sí solo un impago. Reduce dudas si fija fecha de pago, IBAN y concepto mensual verificable.
¿Puedo cambiar la cerradura si no me pagan el alquiler?
No, cambiar la cerradura durante el alquiler puede generar responsabilidad aunque existan rentas impagadas. La posesión debe recuperarse por el cauce legal aplicable.
¿Sirve el mismo modelo para un alquiler de temporada?
No, necesita una causa temporal real y documentada. Una duración breve no convierte automáticamente el alquiler en temporal.
¿Cuánta fianza puedo pedir en una vivienda habitual?
La fianza legal es una mensualidad de renta. Puede existir garantía adicional dentro de los límites establecidos por la LAU.
¿El empadronamiento da derecho a quedarse en la vivienda?
No, el empadronamiento no crea por sí solo un contrato ni un derecho de posesión. El contrato, pagos y pruebas de ocupación son los elementos relevantes.
- Un contrato preventivo ordena la prueba, pero no reemplaza un procedimiento judicial.
- Fianza, avalista y seguro de impago cubren riesgos distintos y ninguno permite un desalojo directo.
- El acta de llaves, el inventario y las lecturas de suministros deben firmarse el mismo día de la entrega.
- Vivienda habitual, temporada, habitación y uso turístico requieren documentos adaptados a su uso real.
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Para saber más
Si deseas profundizar, aquí tienes algunos recursos de interés:
- Cláusula antiocupación en el contrato de alquiler — pinerorobledilloabogados.es
- Contrato orientativo — mivau.gob.es
- Modelos de contratos de alquiler entre particulares gratis — baronseguros.com
- Un alquiler garantizado puede no cubrir la inquiokupación
- Una cláusula antiokupa no evita el juicio de desahucio
Jesús Barrios
Con más de 9 años de experiencia ayudando a comunidades y empresas a resolver situaciones de ocupación ilegal, este autor aporta un profundo conocimiento práctico y estrategias efectivas para proteger propiedades y recuperar espacios de manera segura. Cada artículo en Desokupaciones está diseñado para ofrecer soluciones claras, consejos aplicables y orientación confiable, con el objetivo de empoderar a los lectores y ayudarles a tomar decisiones seguras y rápidas frente a estas situaciones complejas.
El contenido de esta web es meramente informativo sobre desokupaciones y no constituye asesoramiento jurídico ni una invitación a realizar actuaciones concretas. Cada caso debe ser analizado por un profesional cualificado conforme a la legislación vigente en España.