Las llaves se entregan a un familiar para que «esté unos meses», a un conocido mientras reforma su piso o a un tercero que necesita usar un local vacío. Pasa el tiempo, no hay fecha clara de salida y los mensajes sustituyen a cualquier acuerdo. Cuando surge la necesidad de recuperar el inmueble, probar que la ocupación era gratuita, temporal y revocable puede resultar decisivo.
Una cesión gratuita mal redactada puede dificultar la recuperación: las plantillas de contrato de precario y cesión temporal para proteger la propiedad ayudan a documentar el uso, limitar ocupantes y fijar la devolución.
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Elige precario, comodato o alquiler antes de ceder
El precario es una posesión tolerada y revocable, el comodato es un préstamo gratuito con destino o duración pactados, y si hay renta puede existir un arrendamiento.
Situación real Figura más coherente Devolución prevista Uso gratuito, sin fecha fija Precario revocable Requerimiento fehaciente del propietario Uso gratuito hasta una fecha o fin concreto Comodato Vencimiento o cumplimiento de la finalidad Pago periódico por usar vivienda o local Arrendamiento Según contrato y ley aplicable
Revisa el concepto
Un recibo mensual fijo puede parecer una renta; los reembolsos de luz, agua o gas deben apoyarse en facturas, lecturas de contador e importes variables.
Precario no significa recuperar por la fuerza
Si la persona no entrega el inmueble, el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite plantear un juicio verbal de desahucio por precario . No cambies cerraduras , no cortes suministros y no entres por tu cuenta.
La cesión gratuita de vivienda no equivale a una donación. En el contrato de precario o en el contrato de comodato , el propietario conserva la titularidad y únicamente autoriza el uso del inmueble; en una donación, en cambio, se transmite la propiedad y deben cumplirse las formalidades legales aplicables, especialmente cuando recae sobre un inmueble. También conviene diferenciar una ocupación tolerada sin plazo, propia del precario revocable, de un comodato con fecha o finalidad concreta.
Llamar «precario» a un acuerdo con renta, plazo cerrado o intención de transmitir la finca no impide que se interprete según su contenido real.
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Cuatro modelos para vivienda, familia y finca rústica
Adapta el modelo al uso real e identifica siempre quién recibió las llaves, el inmueble cedido y las condiciones de salida.
Modelo de precario revocable
«D./Dña. [propietario] cede gratuitamente a D./Dña. [cesionario] el uso en precario del inmueble situado en [dirección completa], exclusivamente como [vivienda/local]. La cesión es revocable mediante requerimiento fehaciente. Queda prohibida la subcesión, el alquiler, el cambio de uso y la entrada de nuevos ocupantes sin autorización escrita.»
Añade el DNI de los ocupantes adultos, referencia catastral, número de llaves y domicilio para notificaciones.
Modelo de comodato con plazo
«El propietario presta gratuitamente el inmueble a [cesionario] desde [fecha] hasta [fecha] para [finalidad]. Al vencimiento, el cesionario devolverá las llaves y el inmueble conforme al inventario anexo, salvo desgaste normal de uso.»
Modelo para familiar y finca rústica
La cesión a familiares debe identificar a los convivientes autorizados: «D./Dña. [propietario] autoriza gratuitamente a D./Dña. [familiar] el uso temporal de la vivienda situada en [dirección], junto con los convivientes identificados en el anexo. La autorización no transmite derecho de arrendamiento ni permite incorporar nuevos ocupantes, subceder o destinar la vivienda a actividad económica sin consentimiento escrito».
En una finca rústica , el documento debe individualizar polígono, parcela, superficie, cultivos, aperos y accesos: «El uso se limita a [cultivo/almacenamiento/uso concreto], quedando prohibida la cesión a terceros, la alteración de lindes, las obras y la explotación distinta de la pactada».
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Selección para ti
Una carpeta con llave ayuda a conservar el contrato firmado, el inventario y las copias de llaves en un mismo lugar. Resulta útil cuando hay varios propietarios o anexos que deben mantenerse juntos.
Guarda por separado contratos, burofaxes y acuses de recibo
Protege fotografías impresas, lecturas de contadores e inventarios firmados
Facilita localizar la documentación antes de un requerimiento o consulta legal
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Estos modelos deben firmarse junto con los anexos que identifiquen a los ocupantes, las llaves entregadas y el estado del inmueble.
Cláusulas y pruebas que sostienen la devolución
La recuperación exige acreditar titularidad, cesión gratuita, identidad de los ocupantes y fin del título de ocupación.
Revocación, preaviso y burofax
La cláusula debe indicar si el uso termina por revocación, vencimiento, necesidad o incumplimiento. Fija un domicilio de notificaciones y usa un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Inventario y acta de entrega
Adjunta nota simple o escritura, inventario, fotografías fechadas, lecturas de suministros, estado de muebles y paredes, acta de entrega y firmas en todas las páginas.
No conviene usar un contrato de precario como solución estándar si pretendes cobrar una renta, existe una cesión con plazo y finalidad concreta, buscas un alquiler con garantías, el inmueble se cede por una relación laboral o societaria, o ya hay un conflicto posesorio activo. En esos casos debe analizarse el contrato y la estrategia legal antes de firmar o actuar.
El contrato debe repartir expresamente los gastos para evitar que una práctica informal parezca una renta. El propietario puede asumir IBI, cuotas ordinarias de comunidad y reparaciones estructurales, mientras el ocupante abona los suministros de su consumo acreditados con facturas y lecturas de contador, así como pequeños arreglos derivados del uso ordinario. Conviene precisar que ninguna obra, mejora, cambio de cerradura o instalación fija podrá realizarse sin autorización escrita.
Si hay daños distintos del desgaste normal, el cesionario debe comunicarlo de inmediato y responder de la reparación cuando sea imputable a su actuación, dejando constancia en el inventario anexo y en el acta de entrega.
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Preguntas comunes
¿Puede empadronarse alguien en una vivienda cedida?
Sí, si reside realmente allí, pero el padrón no da propiedad ni crea un alquiler automático.
¿Cuánto puede durar un contrato de precario?
No encaja bien con un plazo cerrado; si hay fecha concreta, el comodato suele reflejar mejor la realidad.
¿Puedo cobrar los suministros en un precario?
Sí, si son consumos reales, separados y documentados. Evita cuotas fijas sin factura.
¿Se puede desahuciar a quien ocupa en precario?
Sí, si no entrega tras el requerimiento, puede estudiarse un desahucio por precario mediante juicio verbal.
¿Cuánto cuesta redactar un contrato de cesión?
Un modelo adaptado por un profesional suele costar entre 100 y 300 euros, según anexos, titulares y uso.
