Pregunta frecuente: ¿qué hacer si se ocupa una vivienda propiedad de una cooperativa? La ocupación ilegal de inmuebles afecta a presidentes, administradores, cooperativas y pequeños inversores, y exige decisiones rápidas, documentadas y ajustadas al régimen estatutario. Existen rutas jurídicas y administrativas que permiten recuperar el inmueble, proteger a los vecinos y minimizar costes y riesgos reputacionales. Esta guía ofrece un protocolo específico para cooperativas de vivienda, comparativas legales (civil, penal y administrativa), plantillas prácticas, cronogramas reales y criterios de decisión adaptados a pequeñas carteras (1–5 inmuebles).
Puntos clave rápidos
Actuar en las primeras 24–72 horas : documentar, avisar órganos de gobierno y recabar pruebas (fotos, videos, testigos). Esto marca la viabilidad de vías penales o civiles.Diferencia clave entre vías : la vía penal es más rápida cuando se acredita allanamiento de morada en vivienda habitual; la vía civil (desahucio por precario) puede obligar a probar título posesorio y suele ser más lenta.Competencias de la cooperativa : estatutos y actas determinan quién solicita medidas, cómo repartir costes y cuándo convocar junta extraordinaria para aprobar acciones legales.Coste/beneficio para pequeños inversores : calcular ROI afectado por costes judiciales y tiempos de inmovilización; valorar soluciones extrajudiciales cuando el coste supera el valor del bien.Protocolos preventivos : seguros, cláusulas en contratos, mantenimiento de suministros y protocolo de comunicación con policía local y servicios sociales.
Protección inicial y seguridad
Comprobar si se trata de vivienda habitual: la condición de vivienda habitual marca el tratamiento penal. Si existe indicio de convivencia estable de los ocupantes y documentación que lo acredite, avisar a Policía y Guardia Civil con la documentación de la cooperativa.
No confrontar personalmente a los ocupantes. Evitar riesgos de seguridad y responsabilidad por provocaciones.
Documentación y pruebas (primeras 24–72 horas)
Fotografías y vídeos con metadatos (fecha/hora). Conviene usar apps que guarden metadatos o enviar archivos por correo electrónico a la cuenta de la cooperativa para crear huella digital.
Testigos: recoger declaración escrita de vecinos o personal de la cooperativa que hayan visto la entrada.
Revisar títulos y estatutos: identificar titularidad (cooperativa, socio o sociedad patrimonial) y comprobar si existe contrato de cesión o alquiler.
Certificado de comunidad: acta de Junta que autorice reclamar por su titularidad.
Comunicación interna y gobierno
Convocar junta extraordinaria si estatutos lo exigen para aprobar acciones judiciales y reparto de costes. En situaciones urgentes, la presidencia puede adoptar medidas provisionales según normativa interna.
Nombrar interlocutor legal y comunicar al administrador de fincas para coordinación administrativa y con seguros.
Aviso a fuerzas y cuerpos de seguridad
Solicitar presencia policial para identificación sin enfrentamiento, aportando documentación de propiedad y acta de ocupación si se dispone.
Si hay indicios de violencia o delito, solicitar atestado.
Guía simple: desokupación para cooperativas de vivienda (procedimiento paso a paso)
Paso A: Evaluación inicial (0–72 h)
Verificar si se trata de vivienda habitual, si hay menores o personas vulnerables y definir riesgo reputacional y operativo.
Reunir pruebas y acta de la Junta autorizando medidas.
Paso B: Elección de vía (24–7 días)
Vía penal: denunciar por usurpación o allanamiento de morada si procede. Requiere prueba de que el inmueble es vivienda habitual o acceso violento. Suele ser más rápida si fiscalía actúa con diligencia.
Vía civil: procedimiento declarativo o juicio verbal por precario/posesión. Adecuada cuando la vivienda no es habitual o cuando la vía penal no prospera.
Vía administrativa/local: si existen ordenanzas municipales o mediación con servicios sociales que permitan medidas de carácter administrativo.
Paso C: Ejecución y seguimiento (semanas–meses)
En vía penal: diligencias policiales, instrucción judicial, orden de desalojo si se aprecia delito. Plazos variables: desde días hasta meses según carga judicial y pruebas.
En vía civil: demanda, señalamiento y lanzamiento. Plazos más largos; posibilidad de medidas cautelares si se acredita urgencia.
Paso D: Recuperación y prevención futura
Cierre perimetral, cambio de cierres, alta de suministros a nombre de la cooperativa y control de accesos.
Revisión de pólizas de seguro comunitario y cláusulas contractuales.
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Aspecto Judicial Extrajudicial
Base legal Demanda civil o denuncia penal Acuerdo con ocupantes o mediación Plazo típico Semanas a meses Días a semanas Coste aproximado 1.500–10.000+ € según complejidad 0–3.000 € (según acuerdos y seguridad) Riesgo reputacional Moderado/alto si se prolonga Alto si se cede ante ocupantes Control del resultado Alta (orden judicial) Variable
Mejores alternativas legales para cooperativas de vivienda
Denuncia penal por allanamiento de morada: recomendable si existe vivienda habitual o entrada violenta. Contactar fiscalía local y aportar pruebas técnicas.
Demanda por precario/posesión (procedimiento ordinario o verbal según cuantía): adecuada cuando la propiedad no es vivienda habitual o cuando la vía penal no se justifica.
Medidas cautelares: solicitar al juez medidas provisionales para impedir modificaciones o desperfectos.
Recurso a mediación comunitaria y servicios sociales: útil para minimizar coste y tiempo cuando ocupantes no presentan peligro inmediato y la cooperativa prioriza solución pacífica.
Criterios para decidir la vía: checklist para la junta
¿Es vivienda habitual? (Sí → priorizar penal)
¿Evidencia de fuerza o violencia para entrar? (Sí → penal)
¿Ocupantes con menores o vulnerables? (Solicitar intervención de servicios sociales)
Valor del inmueble vs. coste legal estimado (calcular breakeven)
Riesgo reputacional y continuidad vecinal
Disponibilidad de pruebas y testigos
Costes y plazos: cuadro comparativo para pequeñas carteras
Penal: costes legales 1.500–6.000 € (asesoría + procurador si necesario), posibilidad de actuación rápida en días/ semanas si fiscalía prioriza.
Civil (desahucio por precario): costes 2.000–10.000 € (demanda, procurador, tasas, peritajes), plazos 1–9 meses según apelaciones.
Extrajudicial/mediación: costes variables 0–3.000 €, plazos 1–6 semanas, riesgo de resolución no permanente.
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Plantillas y documentos clave (qué debería tener la cooperativa)
Modelo de acta de constatación por el presidente o administrador.
Denuncia penal modelo con indicación de pruebas y testigos.
Instancia para solicitud de medidas cautelares.
Carta de requerimiento notarial a ocupantes.
Ejemplos y modelos pueden descargarse del Colegio de Administradores de Fincas: Colegio de Administradores de Fincas y de recursos legales oficiales como BOE: BOE .
Casos prácticos y cronogramas reales
Caso A (vivienda habitual ocupada por forzada entrada): denuncia penal el día 2; atestado policial día 3; orden de desalojo en 10–21 días; coste 1.800 €; resultado: desalojo con restitución de llaves.
Caso B (local de cooperativa ocupado sin vivienda habitual): demanda por precario; señalamiento en 4 meses; lanzamiento en 6 meses; coste 6.500 €; resultado: recuperación tras procedimiento civil.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Dejar pasar tiempo sin documentar la ocupación: perder metadatos o testigos clave.
Actuar sin acuerdo de la Junta cuando estatutos lo exijan: impugnarán decisiones y se retrasarán actuaciones.
Contratar servicios “expresos” sin garantías legales: riesgo de actuaciones ilícitas y responsabilidades.
Infografía
Acción 0–72 h
Documentar ✅
Convocar órgano 👥
Avisar Policía 🚓
Decisión 3–7 días
Analizar vía legal ⚖️
Presupuestos legales 💶
Ejecución
Penal: rápido ⏱️
Civil: seguro 📑
Tip: mantener póliza comunitaria actualizada y registro de propietarios.
Análisis estratégico: pros y contras por vía
Penal
Pros: rapidez cuando aplica; desalojos forzosos; disuasión.
Contras: exige prueba de vivienda habitual/violencia; posible archivo si faltan pruebas.
Civil
Pros: procedimiento claro para todos los supuestos; orden judicial firme.
Contras: plazos más largos y costes superiores.
Extrajudicial
Pros: menos coste inmediato; evita confrontación.
Contras: solución inestable y riesgo de repetición.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puede la cooperativa presentar denuncia penal?
Sí. La cooperativa, como persona jurídica propietaria, puede interponer denuncia y aportar pruebas; la fiscalía decidirá la pertinencia.
¿Cuánto tarda recuperar una vivienda por vía civil?
Depende: entre 1 y 9 meses según carga judicial, medidas cautelares y apelaciones.
¿Es recomendable pagar a ocupantes para que se marchen?
Solo en casos puntuales y valorando coste/beneficio; documentar cualquier acuerdo y asegurar entrega de llaves.
¿La comunidad asume costes o lo paga el socio titular?
Depende de estatutos y acuerdo de Junta; es esencial revisar estatutos y aprobar reparto en acta.
¿Qué pruebas son imprescindibles para la vía penal?
Atestado policial, fotos con metadatos, testigos y documentación que acredite vivienda habitual.
¿Qué seguros cubren la okupación?
Algunas pólizas multirriesgo comunitarias incluyen defensa jurídica y daños; revisar cobertura y franquicias.
¿Cómo coordinar con la policía local?
Designar interlocutor (presidente/administrador), aportar documentación de propiedad y solicitar atestado o acompañamiento para identificación.
¿Se puede solicitar medidas cautelares?
Sí, si se acredita riesgo de alteración de la prueba o perjuicio irreparable; suele requerir asesoramiento jurídico inmediato.
Plan de acción rápido (3 pasos <10 min)
1) Documentar y asegurar pruebas
Enviar por correo los vídeos/fotos a la cuenta oficial de la cooperativa y registrar testigos.
Solicitar acta y nombrar representante legal para trámites.
3) Avisar a policía y al asesor legal
Solicitar atestado y orientación inmediata sobre vía penal o civil.
Recursos y referencias
Prioridades operativas
Priorizar documentación y coordinación con órganos de la cooperativa.
Decidir vía según riesgo y condición de vivienda habitual.
Mantener protocolos preventivos (seguros, acceso y comunicación con policía).
Registrar pruebas y enviar por correo oficial (2–5 min).
Llamar al administrador y convocar acta extraordinaria (3 min).
Avisar a policía local y asesor jurídico (3–5 min).
