Un precio fijo puede ayudarte a controlar el coste de recuperar un inmueble si concreta el procedimiento, los documentos incluidos y el hito final del encargo. Una asesoría y soluciones para minimizar costes legales (fixed-fee packages) permite conocer desde el inicio qué trabajo jurídico contratas y qué gastos quedan fuera.
Precio fijo: sepa si cubre recuperar su inmueble
Un presupuesto cerrado solo da control si señala el hito final cubierto, como demanda presentada, vista celebrada o lanzamiento judicial ejecutado.
Un despacho puede fijar entre 300 y 900 euros para consulta, análisis y requerimiento, o entre 900 y 2.500 euros para una demanda civil sencilla, según ciudad, documentos y alcance. Esos rangos no incluyen por sí solos procurador, peritos ni gastos posteriores, salvo que el documento lo diga de forma expresa.
El error más frecuente en este punto es aceptar la frase “gestión integral” sin preguntar qué sucede tras la demanda. Una demanda admitida no es una vivienda recuperada, igual que una cita médica no equivale al tratamiento terminado.
¿Hasta qué hito llega el precio?
El presupuesto debe escribir la fase cubierta y su entregable. La consulta inicial termina con orientación; el análisis documental , con un informe de viabilidad; el requerimiento , con una comunicación acreditable; y la demanda, con un escrito presentado ante el juzgado.
¿Qué caso exige otro presupuesto?
La tarifa no debe basarse solo en la palabra “okupa”. Debe partir de hechos probados: si era tu vivienda habitual, si hubo contrato, si existió permiso inicial o si se trata de un local o piso vacío.
El artículo 18.2 de la Constitución Española protege el domicilio, incluso cuando no sea propiedad de quien vive allí. Por eso un posible allanamiento de morada se analiza de modo distinto a una usurpación de inmueble vacío, un impago de renta o un precario.
Un precio fijo útil identifica la vía, la fase y el hito de cierre . Si solo incluye “asesoramiento para desokupación”, no permite calcular el coste máximo previsible.
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Vía legal según ocupación, impago o precario
La vía jurídica cambia según el origen de la posesión, y elegir la incorrecta puede añadir meses y nuevos honorarios.
La Policía Nacional o la Guardia Civil pueden recibir una denuncia cuando los hechos apuntan a delito. Para la recuperación civil, los Juzgados de Primera Instancia tramitan normalmente el juicio verbal, una modalidad pensada para asuntos civiles de tramitación más concentrada.
¿Es allanamiento de morada?
El allanamiento de morada , regulado en el artículo 202 del Código Penal, consiste en entrar o quedarse en el domicilio ajeno contra la voluntad de quien lo habita. Si afecta a tu vivienda habitual o segunda residencia con uso real, conserva escritura, recibos, fotos, mensajes y cualquier prueba de uso inmediato antes de denunciar.
¿Es usurpación, precario o impago?
La usurpación de inmueble afecta, en términos generales, a inmuebles que no constituyen morada y se contempla en el artículo 245 del Código Penal. El impago de alquiler se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos y suele requerir una reclamación civil de rentas y posesión.
Situación acreditada Vía habitual Documento decisivo Fase fija posible Morada ocupada sin permiso Denuncia penal Prueba de uso como domicilio Análisis y denuncia Inmueble vacío ocupado Penal o recuperación civil Título y fecha de ocupación Análisis y demanda Inquilino con renta impagada Desahucio civil Contrato y deuda Requerimiento y demanda Ocupación tolerada sin contrato Desahucio por precario Prueba de propiedad y falta de título Demanda por fase
La Ley 5/2018 modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para reforzar ciertos cauces de recuperación posesoria. Aun así, no elimina la necesidad de identificar al ocupante cuando proceda, acreditar tu derecho y atender las incidencias del caso.
La gestión extrajudicial puede consistir legítimamente en revisar documentos, enviar un requerimiento acreditable o negociar una entrega voluntaria de llaves, pero no reemplaza una resolución judicial cuando la persona ocupante no consiente salir. Su ventaja potencial es evitar parte de los tiempos y costes de un litigio si existe acuerdo; su límite es que no autoriza entradas, amenazas, cortes de suministros ni cambios de cerradura para forzar la salida. La vía judicial exige más trámites y puede incorporar demanda, juicio verbal, procurador y eventual lanzamiento judicial, pero ofrece un marco para resolver oposición, títulos discutidos y entrega de la posesión.
Antes de aceptar una intervención extrajudicial, conviene fijar por escrito quién negocia, qué comunicaciones se usarán y en qué momento se pasará a la vía legal.
Paquete cerrado: fases, entregables y exclusiones
Un paquete jurídico bien definido entrega documentos y actuaciones concretas, no una promesa genérica de “recuperar la vivienda”.
Una tarifa plana legal razonable debe señalar responsable, fechas estimadas de trabajo y canal de comunicación. Los plazos judiciales nunca son una promesa: dependen del juzgado, notificaciones, oposición y circunstancias del expediente.
¿Incluye demanda, vista y ejecución?
Pide una lista escrita con lo incluido. La demanda puede incluir redacción, presentación y seguimiento de admisión, pero la vista judicial, la contestación a una oposición y la ejecución pueden figurar como módulos distintos.
¿Qué activa una ampliación de alcance?
Una ampliación debe activarse por un hecho verificable: recurso, oposición, pericial, cambio de vía, varios ocupantes, título contradictorio o incidente en ejecución. No aceptes que se cobre un suplemento indefinido por “complejidad sobrevenida” sin explicar cuál es.
Recorrido de un presupuesto con control de alcance
1. Análisis Documentos y vía
2. Requerimiento Salida o acuerdo
3. Demanda Precio por fase
4. Ejecución Autorización previa
Cada cambio de color implica revisar alcance, suplidos y aprobación escrita.
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El coste total de recuperar un inmueble suma honorarios, gastos procesales y gastos materiales posteriores, aunque cada partida tenga proveedor distinto.
Un procurador representa formalmente a la parte ante el juzgado cuando la ley lo exige, y sus derechos suelen facturarse aparte. También pueden existir burofax, copias, peritos, cerrajería, limpieza, reparación y medidas de seguridad tras recuperar el inmueble.
Las costas procesales son los gastos que un juzgado puede imponer a la parte vencida. No debes tratarlas como un reembolso seguro, porque dependen de la resolución, de los límites legales y de la solvencia de quien deba pagarlas.
¿Qué suplidos se pagan aparte?
Un suplido es un gasto que el profesional adelanta o gestiona por cuenta del cliente, como una tasa cuando proceda o un burofax. Exige que aparezca con importe estimado, IVA aplicable y necesidad de autorización previa.
¿Qué ocurre si hay lanzamiento?
El lanzamiento puede generar costes de cerrajero, limpieza, retirada de objetos conforme a la orden judicial y reparación de daños. No retires bienes ni cortes suministros por tu cuenta: una recuperación fuera del cauce legal puede abrir un conflicto civil o penal y dañar tu posición.
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Útil para este tema
Una cerradura de alta seguridad puede ser útil al recuperar la posesión y documentar el cambio de acceso. Conviene elegirla después de confirmar quién puede entrar legalmente en el inmueble.
Reduce técnicas comunes de manipulación del cilindro tras un cambio autorizado de cerradura
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Tras una entrega de llaves o un lanzamiento judicial, conviene actuar el mismo día con un protocolo de conservación y prevención. Documenta el estado del inmueble mediante fotografías fechadas, inventario y lectura de contadores; cambia cilindros o llaves solo cuando la posesión se haya recuperado legalmente; revisa puertas, ventanas, persianas y accesos comunes; y comunica la nueva situación a la comunidad, aseguradora y, si procede, a la empresa de alarmas. También es útil comprobar que los suministros se mantienen o se reactivan de forma regular, retirar correspondencia acumulada y visitar el inmueble mientras permanece vacío.
Estas medidas reducen el riesgo de una nueva entrada, facilitan reclamar daños acreditados y evitan que los gastos de reparación y seguridad aparezcan sin planificación.
Precio fijo u hora: elija según su riesgo
El precio fijo conviene cuando la fase y los documentos están claros; la facturación por hora puede ser más transparente si faltan hechos decisivos o se prevén incidencias.
Recomiendo contratar un fijo para análisis, requerimiento y demanda cuando el expediente está ordenado, y pactar límites por fase para oposición, recursos o ejecución. Si hay menores, vulnerabilidad habitacional, varios ocupantes o procedimientos paralelos, pedir un único precio hasta el final puede ocultar un riesgo difícil de calcular.
El Consejo General del Poder Judicial publica datos de actividad judicial, pero esos datos no convierten la duración de un caso concreto en predecible. Madrid, Barcelona, Cataluña, Andalucía o Comunidad Valenciana pueden mostrar cargas distintas entre partidos judiciales.
¿Cuándo compensa una tarifa plana?
Una tarifa plana compensa cuando puedes definir trabajo, documentos y actuación final. Por ejemplo, revisar escritura y contrato, enviar burofax y presentar una demanda con prueba ya disponible son tareas que admiten mejor un alcance cerrado.
Un caso habitual es un pequeño inversor con contrato firmado, tres mensualidades documentadas y comunicaciones de impago. En esa situación, un paquete de requerimiento y demanda puede compararse con claridad, porque la prueba inicial está identificada.
¿Cómo comparar dos presupuestos?
Compara el coste máximo de cada escenario, no solo el importe de entrada. Solicita el importe de abogado, procurador, IVA, suplidos y cada ampliación en una sola hoja.
Modelo Coste conocido al inicio Mejor para Riesgo económico Precio fijo por fase Alto, fase delimitada Demanda o requerimiento claro Extras si cambia el alcance Honorarios por hora Bajo, salvo estimación Prueba confusa o litigio abierto Horas difíciles de prever Modelo híbrido Medio, con topes Caso claro con ejecución incierta Debe fijar límites escritos
Al comparar el precio de una empresa de desocupación con un procedimiento judicial, no basta con enfrentar una cifra comercial con los honorarios del abogado. Un presupuesto privado puede referirse a análisis, mediación o acompañamiento, mientras que la recuperación judicial puede requerir, según el caso, honorarios jurídicos , gastos de procurador, burofax, ejecución y costes materiales posteriores. Pide que cada oferta indique el objetivo concreto: entrega voluntaria de llaves documentada, presentación de denuncia, demanda civil o recuperación efectiva mediante lanzamiento.
Si una propuesta anuncia un importe inicial bajo, comprueba si incluye desplazamientos, nuevas reuniones, negociación prolongada, IVA, cerrajería o coordinación posterior. La comparación útil es el coste máximo por escenario y siempre debe excluir actuaciones que puedan presionar, intimidar o sustituir el cauce legal.
Controle el expediente sin cargos sorpresa
El control real del gasto exige un abogado responsable, actualizaciones pactadas y autorización escrita antes de cada coste no previsto.
¿Quién responde y con qué frecuencia?
Pide el nombre del letrado responsable, un correo de contacto y actualizaciones en hitos concretos. Un sistema razonable informa al menos al presentar la demanda, recibir oposición, conocer fecha de vista, obtener resolución y abrir ejecución.
¿Cuándo autorizar la siguiente fase?
Autoriza cada fase tras recibir un informe corto con situación, opciones, riesgo, coste e impacto en plazo. Esa regla sirve igual para medidas cautelares, periciales y recursos.
La propuesta más segura no es la de menor entrada, sino la que explica por escrito qué ocurre si hay oposición, vista, recurso o lanzamiento.
El precio fijo no es la mejor opción cuando hay varios ocupantes, menores o personas vulnerables, títulos contradictorios, daños relevantes, recursos o procedimientos paralelos. En esos casos suele ser más claro un presupuesto por fases, con límites de gasto y revisiones documentadas antes de continuar.
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Dudas habituales
¿Cuánto cobra desokupa por desalojar una vivienda?
No existe una tarifa pública única para todos los casos. Pide contrato, alcance, impuestos, suplidos, actuaciones permitidas y el coste hasta cada hito, porque una cifra inicial no revela el coste total.
¿Es ilegal contratar a desokupa?
Contratar asesoramiento o mediación no determina por sí mismo la legalidad. Lo decisivo es qué se hace, cómo se documenta y si se respetan el Código Penal, la posesión y las resoluciones judiciales.
¿Cuánto cuesta un abogado para desahuciar?
Un análisis y requerimiento puede situarse entre 300 y 900 euros, mientras una demanda sencilla suele partir de rangos superiores según ciudad y alcance. Confirma siempre si incluye procurador, vista, IVA y ejecución.
¿El procurador está incluido en un presupuesto?
Solo está incluido si el presupuesto lo nombra y fija su importe o método de cálculo. En muchos encargos se factura aparte, aunque el abogado coordine la relación con ese profesional.
¿Qué es la nueva ley para desalojar okupas?
La Ley de Enjuiciamiento Civil, la Ley 5/2018 y reformas como la Ley Orgánica 1/2025 forman parte del marco aplicable, pero ninguna garantiza un desalojo inmediato. La vía depende de si hay morada, usurpación, precario, impago o conflicto contractual.
¿Puedo cambiar la cerradura si mi piso está ocupado?
No debes cambiarla para impedir el acceso de quien conserva la posesión sin asesoramiento jurídico y sin respetar el cauce legal. Tras un lanzamiento judicial o una entrega documentada de llaves, el cambio de cerradura sí suele ser una medida lógica de protección.
El plan concreto antes de contratar
Pide tres presupuestos con la misma documentación y compara el mismo hito final: requerimiento, demanda, vista o ejecución. Elige el despacho que identifique la vía correcta, nombre al responsable y escriba el precio de cada posible ampliación.
Conserva toda la prueba antes de actuar y evita soluciones extrajudiciales que no tengan respaldo jurídico claro. Una decisión serena al inicio puede evitar gastos duplicados, retrasos y un conflicto más difícil de resolver.
